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导语

所谓入乡随俗，我们到美国投资房产，更要遵循当地的法律法规，在美国外国人可自由购买、出租、出售房地产，但是租金收入和卖出时的增值收入要缴所得税，而且美国房子地契，交易价，房产税信息是公开透明，所以想要偷税漏税是不大可能的，但是可以通过一些合法的手段，合理的规避税费。今天我们为大家带来美国房产投资最全税务指南，希望对大家美国置业有所助益。

外国人投资缴税方式

外国人可在美国自由购买、出租、出售房地产，租金收入和卖出时的增值收入要缴所得税！

•缴税方式大致有二种：

a.预扣税(Withholding Tax)

b.以报税方式来缴税

•税率同美国个人缴税率：

可享有“个人免税额”，2017年该额度是$4050.00/人。但不享有美国身份人士的其他税务优惠。相应实际所缴税金会比美国身份人士稍高。

外国人投资美国房产涉及税赋

房产税

地方政府(县、市)为主征收的，规定一个当地统一的房产税率。收入归地方政府所有。用于房产所在城市及所在州的各类开支，比如公立教育拨款、图书馆建设、治安、基础设施建设……

美国城市城市平均房产税率为1.4%;郊区地区为1.3%。在美国交纳房产税手续简单。通常，地方政府会给每个房主邮寄一份纳税通知。房主需在指定期限内将房产税额通过支票和纳税通知的回执寄回地方政府指定地址即可。

个人所得税

税率同美国个人缴税率

以下是2018年联邦个人（单身）所得税率，仅供参考：

10% $0 ~ $19,050

12% $19051 ~ $77400

22% $77401 ~ $165000

24% $165001 ~ $315000

32% $315001 ~ $400000

35% $400001 ~600000

37% $600000+

出租房产税赋

1. 房产税 (property tax)

2. 租金所得税

(1040个人税表Schedule E，租金扣除一切相关费用计入个人所得税)

注意：出租房报税，即便亏损也要报!!

4、出售房产税赋

在美国，中国人出售房产所交税费基本与美国人一致

1. 资本利得税(1040个人税表Schedule D计入资本利得)

2. 地产经纪人佣金

3. 公证费用

4. 市政府过户税

5. 付清过户日之前地产税，付清任何欠税款及债务

• 资本利得根据其持有时间分短期 & 长期。短期(≦365天)：交普通个人所得税(10%-35%)长期(≧366天)：交长期资本利得税(一般低于个人所得税率 10%-25%)

外国人在美国的税务优惠

1.外籍人投资政策规定

银行利息、股票增值收入、联邦公债利息… 免付任何税，且相应机构亦无需预扣30%的预缴税(Withholding Tax)。不过当事人一定要记得按要求填写W-8BEN表，三年一更新。

虽然美国目前对于中国普通房产投资者没有什么税收优惠，但是中国人在美国投资纳税，将获得一个美国纳税人号。良好的纳税记录将对以后的移民以及其他经营类投资颇有帮助。

建议：投资人聘用独立第三方美国税务会计师进行报税，这样可最大化的帮助当事人合理合法省税。

2.利用房产抵税优惠省钱

1. 美国房产的贷款利息是你的好朋友。(据统计，美国屋主一年总计取得约1000亿元的房贷利息抵税优惠。)

2. 房贷保险费用仍可抵税。

3. 美国房产税亦可用来抵税。

4. 资产每年可折旧抵税 (无论自住房或商业用房)。

5. 节能装修费用可以抵税，装修费用可抵销卖房获利。

6. 卖房相关费用可以抵税。

适用外国人的赠与税 & 遗产税

1.赠与税

1、美国有形财产：受赠人公民配偶则是免税的，如果不是配偶则需要支付$148,000，其他人则征收额为$14000

2、非美国资产无形资产任何人都是免税的

2.遗产税

非居民外国人，在美国的有形财产&无形财产有遗产税，其免税额是$6万。但在美国的Portfolio investment则免遗产税。

出售继承房产

1. 继承房产持有期一律算作长期，并按长期资本利得税率缴税(即使实际持有期为一天)

2. 课税标准按照房产当时标准市价

a. 遗产赠与者死亡当天房产的市价

b. 或者，如有遗嘱执行人，房产价值则以赠与者死亡日期前6个月房产市价为准。

外国人投资避税注意事项

避税必须要有法律依据：

票据是必须的，即使是商业地产的租约，也要租客提供维修等票据。避税不是偷漏税，不是造假。在美国如果造假，处罚很严重。

公司名义投资房产避税注意问题：

以公司的名义合法避税，这里面有很多窍门，比如在年终结算之前为止的，所有投资费用都可以抵税。只有您想不到的，没有做不到的。只要您发挥您的想像力，同时通过当地专业会计师的协助，您可以达到最大限度的避税。所有费用，请务必保留原始发票，收据，或是邮件确认信，或是信件作为报税凭据。美国是个讲诚信的国家，只要您能出示合理的凭据，都可以作为理由合法避税。

结语

在美国交纳房产税手续简单。根据纳税通知，定期缴纳相关税费就可以了，但是合理抵税确实要下一番功夫的，如果嫌麻烦的话，最好寻求第三方专业会计师的协助，才能更大限度、更好的、更合理的避税。

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