日本民宿简史，硬核剖析：后疫情时代日本民宿还能做吗？

日本法制健全，房地产波动幅度小、收益稳定、永久产权，放眼全球都是不可多得的避险资产。但是一场疫情让广大投资者心生嘀咕，后疫情时代日本民宿还能做吗?今天我们就带大家一起来细说下日本民宿简史，相信各位投资者自有评判!

01

“黑民宿时代”

如果有这样一门生意，投资5-10万人民币，年化收益率过80%，15个月内回本，之后全是纯赚，你会心动吗?这就是日本黑民宿时代的背景，一个暴富机遇与踩雷风险并存的混乱时代。

这门生意看起来并不复杂，找到一个交通便捷的位置，租下一套房子，挂到网上等待房客入住即可。唯一需要房东费心的是，由于日本的租房市场按行规都是空房交付，开业需要添置家电，把房子变成房客能拎包入住的状态。

上班族，留学生，家庭主妇，纷纷下场兼职做些民宿生意。因为门槛很低，大多数房东都没有相关行业背景，市面上大半民宿的审美水平催人泪下，管理水平一言难尽。神奇的是，民宿水平纵然参差不齐，但入住率仍居高不下。背后根源在于日本酒店的供需失衡以及价格高昂。

2011年到2017年，外国访日游客(年)从622万人增长到了2869万人，近乎五倍，几乎是个世界级的旅游奇迹。

与之相对的，在这六年间，日本酒店共增长539家，平均每年90家。有趣的是，外国游客不常光顾的传统和式旅馆在这六年里反而还减少了7574家，逐渐被时代淘汰。

酒店从选址到开始营业一般要两年起步，而黑民宿从选址到营业只需要两个月。

日本酒店业不止供应跟不上市场需求，住宿价格也常年稳居全球第一梯队。由于按人头计费的方式以及本身的高定价，快捷酒店一晚的房费基本600人民币起步，至于档次较高的酒店，更是上不封顶，绝对会贵到你怀疑人生。

日本民宿的价格往往只需要酒店的一半甚至三分之一，居住面积反而还大了一倍有余。在这样巨大的诱惑下，预算不足的游客自然而然就投向了民宿。嗯，真香。

2014年，全球最大的民宿预定平台Airbnb登陆日本，正式拉开了“疯狂的民宿“大幕。仅仅三年后《民宿新法》实施前夜的2018年2月，Airbnb在日本的民宿数量已经突破了62000家。

Airbnb登陆日本不久，大约在2015年左右，已有最早一批嗅觉敏锐的国内投资者卖房卖车来到日本买房做民宿，甚至在当地形成了华人社区。

庞大的市场需求，既助长了旅游从业人数的飙升，也催生了专为中国投资者服务的中文交易市场，大批地产从业者涌入。因为中国投资者的“爆买”，一些民宿热门地区的地价步步高升，吓得没见过世面的日本人赶紧坐地起价。

但民宿的高歌猛进，也暗藏危机。

02

“新法时代”

黑民宿时代的民宿，通常做法是租一套房子下来做民宿。由于成本问题，一般房东并不会选择一户建，而是在市中心找居民楼中的某户小公寓，总之怎么省钱怎么来。

民宿质量不高暂且抛开不谈，主要矛盾是，由于在居民楼里营业，每天都有不同面孔的外国游客提着行李箱进进出出，难免会打扰到左邻右舍的普通住户。轻则让邻居感到不安，重则因为噪音等问题产生冲突。你要知道日本人平常就注重隐私安全和个人空间，这方面是很难让步的。

当时并没有法律参考，民宿既不合法，也不能定义非法，处于一个难以界定的灰色地带。

长期的负面形象，让普通民众对民宿产生了抵触心理，爆发了多起呼吁禁止民宿的游行。

社会矛盾的激化甚至惊动了日本政府。2015年6月，民宿改革被确定为政府新方针。2017年6月，《住宅宿泊事业法案》成立，俗称“民宿新法”，法案规定民宿必须取得政府许可才能经营。法案最终在2018年6月15日正式实施，所有平台未取得许可的“黑民宿”全部强制下架。

在新法实施前的2018年2月，Airbnb的日本民宿间数达到了鼎盛的6万2千间，而新法实施前夜，一夜之间消失了8成，仅剩下1万3千间。

黑民宿消失了，但旅游需求仍在。巨大的市场空白，散发出诱人的味道。嗯，真香，但这杯羹却没那么好分了。

按照民宿新法规定，要求最低的自主申报型民宿，也就是俗称的“新法民宿”，国家上限一年只能累计营业180天。而在国家基础上，各地还进一步强化了限制，比如东京新宿区，周一至周五都禁止营业，只有周末两天才允许开放，一年加起来只能经营50天左右。说是合法了，实际只是让你死的明明白白。

03

“高速成长期”

2017年到2019年的市场，出现了一个明显的分化。一边是得知“民宿新法”的大批投机者的大撤退。另一边是有实力的大房东，以及投资集团的逆势大举进入。

吸引大佬们入场的原因有三

第一、“民宿新法”在政策法规上为民宿设计了一套高准入门槛，换句话说，高门槛等于对手减少。

第二、“民宿新法”制定后，也就意味着获得经营许可的日本民宿从灰色地带进入了“正规军”的行列，脱离了巨大的不确定性。

第三、多年来日本的旅游市场始终维持逐年增长的态势，并有长期的增长预期。

因此，不够门槛的投机者跑了，反过来却吸引了大批高门槛的投资者。

以“民宿新法”为分界线，日本民宿的业态发生了天翻地覆的变化。从此租赁式的轻资产模式逐渐没落，自持式的重资产模式占据主流。一两户公寓的小规模投资，逐渐被整栋公寓楼投资和独栋一户建取代。自持一两套民宿独立运营的小房东们虽然仍然占据市场主体，但中大型的专业运营公司已经开始崭露头角，成为市场上举足轻重的力量。这个时期日本民宿业迎来了又一波的高速发展，而相比上一波的无序混乱，市场虽然火热，但很多投资者都有备而来，愈发趋于理性。

这一时期的民宿市场出现了两个现象

一是全国的“新法民宿”登记数量，从2018年6月15日的2210家，迅速攀升到2020年1月9日(疫情前)的20525家，足足10倍增长。“特区民宿”的登记数量，从2618家跃升到疫情前的11698家。在疫情前两者合计达32223家，而即使已经发展这么迅速，算上寥寥增长了两千家不到的“简易宿泊”，仍然只有当初被删除的5万间民宿的70%。市场空白仍在，投资依然火热。

二来更多的民宿经营者开始专业化运作，着重质量提升以期长远的稳定。市面上逐渐多出了一些精心设计，拥有良好审美感，又投入大气力搞高端设施的民宿。一些优秀的民宿品牌开始涌现，许多玩家开始着手打造自身IP，以期进行差异化竞争。

在这个过程当中，经过了几年的优胜劣汰，一些粗制滥造的民宿在竞争中逐渐败下阵来，开业的民宿仍然很多，但仔细观察会发现，每年也同时有很多民宿终止营业。

无论如何，17年到19年这三年，入境游客数进入了史无前例的3000万人级别，可以说是日本旅游业在疫情前鼎盛的三年。

在这几年中，包车行业，餐饮行业，旅行社，免税店，基本是集体飞升，市场规模越扩越大。许多人一夜暴富，甚至有专做团购的导游，带完一个团就能赚上百万日元。

04

“疫情开端”

由于民宿的高速发展，游客对民宿的认知度从一无所知过渡到了逐渐了解。很多人已经知道了去日本游玩，比起酒店，民宿在经济实惠、贴近当地生活、居住面积、个性化等方面的优势。

而在此过程中，客人的口味也越来越刁钻，对民宿的要求从能住就行，慢慢开始过渡到要好的设计，要好的居住体验，要好的服务。一些处于市场末尾的民宿运营不善，入住率虽然由于整体的游客红利仍然可观，但收益却不如以往。

本来的发展趋势，应该是经过几年市场竞争后，自然淘汰掉一批不合格的民宿。但谁也没想到，2020年1月的一场疫情，直接掀桌干掉了整个市场。

疫情之初，有些后知后觉的民宿房东还在侥幸疫情不是爆发在日本。但现实很快就给了残酷的一击，1月23日，武汉封城后引发的一系列出入境限制让国内游客很难进入日本。

由于中国大陆游客占到日本入境游客的25.98%，算上中国港澳台地区合计为51.56%，因此2月份起日本民宿的订单开始断崖式暴跌。

相对较好的民宿还能达到50%入住率，差一点的直接归零。

雪上加霜的是，疫情很快在海外各地，当然也包括日本扩散开来。不止是中国游客，全世界游客从3月起，几乎断绝99%。

05

“大洗牌”

4月15日，日本发布“紧急事态宣言”，进入了实质上的封国状态。原本期待疫情能短期内完结的幻想完全破灭，哪怕是最乐观的人，也只能指望2021年能有所改观，而部分专家已经预言起码要到2022年疫情才有望结束。

面对起码一年以上的赤字运营，悲观预期在旅游界引爆。

大型免税店LAOX关闭24家店铺中的一半，WBF酒店集团破产，ANA和JAL两大日本航司出现数千亿日元的赤字预期。

时代的一粒沙，落到个人头上就是一座山。散户房东有的转让，有的无奈将民宿转为长租，还有一些则默默等待转机。小型民宿运营公司散伙无数，甚至一些从前的龙头企业，都悄无声息地消失了，留下了大片无人管理的民宿，门前杂草越长越高。仅2020年2月到8月，曾经万众瞩目的大阪民宿特区就注销了3059户。

2020年4月是一个转折点，由于项目开工的惯性使然，虽然倒闭的民宿很多，但新开业的民宿仍然不少。这一个月，“新法民宿”和“特区民宿”总和为33390家，达到了历史巅峰，而从此就是不断的下坡路。

一直到2021年4月，一年时间，民宿的整体数量已经跌回了2019年10月的水平。

在这场波及全球的灾难面前，本就该被慢性淘汰的，自然是早早地走了。而一些被时代错杀的优质民宿，也只能说实属可惜。只要是护城河不够长的玩家，基本都被请离了这场游戏。

与之相对的，真正的顶级玩家却在逆势收割。

根据仲量联行的统计，2020年1至9月期间，东京的商业用不动产投资额达到193亿美元，居世界首位，从上一年同期的第四位大幅度跃进。就连不少大型投资机构也颇为看好日本市场的投资潜力，纷纷入场。

3月25日，美国投资巨鳄黑石集团宣布：目前已经与日本近铁集团控股公司(GHD)签订了合资事业的基本协议书，将在今年10月1日正式收购该集团旗下拥有的8家酒店。这8家酒店分别坐落在大阪、兵库、京都等地。

星野这一代的掌门人星野佳路先生在2020年4月便提出了18个月生存战略，“在与病毒共存的过程中，旅游业会随着防控过程起落，但旅游需求并不会消失，反而会随着疫情的压迫而积累。从4月算起，大约18个月后，旅游市场最终一定会V字回复。”

话音刚落的5月29日，星野酒店联手投行Risa Partners成立200亿日元的“酒店旅馆基金”，专门用来收购濒临倒闭的优质项目。之前提到的WBF酒店，以及福冈君悦酒店，ANA旗下的皇冠广场酒店等纷纷被星野收入囊中。

除了星野这面旗帜，跟着星野下注“后疫情时代”旅游市场的玩家也并不在少数。大阪地铁集团斥资数十亿建造的民宿式公寓宣布出让后不久就被中国买家接手，美国著名奢侈品牌W酒店于2021年3月16日在大阪心斋桥开业，法国著名奢侈品牌FAUCHON酒店也于同日在京都开业。

06

“后疫情时代”

日本经济新闻报道，中国投资者正在对因新冠疫情陷入困境的日本旅馆和酒店表现出极大的兴趣。

据日本的酒店旅馆经营研究所介绍，来自中国的咨询量在1月达到260件，创下疫情前2018年12月以来的新高。2021年2月，来自中国香港投资者的咨询量为110件，达到上年同月的5倍以上。从2020年5月开始咨询量趋于增加。相对于日本本地的投资者，中国投资者的丰富资金对酒店旅馆方更有吸引力。

中国投资者投资额增加的原因有三个：

第一，随着世界范围内的低利率政策的持续，投资者的资金正流入收益率相对较高的房地产投资。

第二，新冠感染的扩大对日本房地产投资市场的影响迄今为止比欧美小，政治局势相对稳定，这让人感到安心。

第三，日元的汇率比较稳定。

受上述因素影响，海外投资者的大型交易有所增加，截至2020年Q3所有资产类型的累计投资额均高于去年同期。

因为新冠疫情，外国游客不能到访日本，日本的旅游业首当其冲，酒店、旅馆、餐饮等受到严重的冲击，甚至不少百年旅馆也被迫关闭。

东京商工调查公司的数据显示，2020年日本住宿业的破产数比上年增加57%，为7年来最高，投资者对日本酒店的投资额也减少了62%。

而随着日本也开始接种疫苗，不少投资者认为日本长期的物业价值会保持稳定，因此觉得正是抄底日本优质酒店旅馆业的好时机。

有专家认为日本酒店行业不仅有睥睨全球的高租金回报率，且正常时期的高入住率，并且可以享受到低息的日元便利。通过基金方式进入可大量节省税费，并且日本的酒店物业流动性要好于住宅。

受疫情影响，日本作为亚洲财富避风港的地位被进一步凸显。“移居”日本的人愈发多了，尤其是临近日本的中国高净值人群，一直以热衷于日本移民及日本房产投资而闻名。为什么中国人会偏爱日本移民&置业?疫情对日本房价影响，置业“钱景”解析!尽在【左手身份，右手房产 !2021日本移民&置业政策解析会】，7月31日(周六)10:30，上海市静安区恒丰路399号达邦协作广场32楼，邦海外与您不见不散