英国的房屋租赁市场正以前所未有的速度增长，预计在未来两年内将占整个住房市场的四分之一。投资买房出租(Buy-to-let )行业估计价值超过1万亿英镑，是英国的主要投资市场之一，并且继续吸引着令人难以置信的需求，以至全国住宅市场供不应求。那么，如何判断最佳投资城市呢?我们针对不同城市的概况、基础设施建设、房产增值以及平均租金回报等方面来详细介绍。

英国十大房地产投资城市

伯明翰(Birmingham)

2019年人口120万，过去5年房价增长26.41%，2019年房价增长4.2%，平均房价16.8万英镑，平均租金收益率4.92%。

伯明翰仍然是英国最受欢迎的投资地点之一，尽管有预测称伯明翰将面临英国退欧不确定性的冲击，但自2016年以来，伯明翰实际上一直是英国表现最佳的城市之一。

伯明翰是英国人口第二大城市，2019年在城市发展方面取得了巨大进展，随着城市经济的发展，人口的快速增长意味着伯明翰将在十年内需要近100,000个新家庭。根据莱坊(Knight Frank)预测，到2022年价格将上涨12.5%，因此可以看到伯明翰为何显示出如此巨大的投资潜力。

根据PropertyData的数据，2019年伯明翰的租金收益率介于4.4%至5.3%之间，房产市场主要由市中心的1居室和2居室公寓组成。投资者对靠近市中心配套成熟区域需求巨大，在持续增长潜力基础上会带来投资超额回报。

随着伯明翰2022年英联邦运动会的来临，预计在2020年会进一步发展，为 即将到来的著名体育盛会做好准备，同时也会开始实施5G技术设施测试。

第一太平戴维斯预测2019-2024房产价格增长，伯明翰所在的西中部地区(West Midlands)预计增长18.2%。

利物浦 (Liverpool)

2019年人口494,000，过去5年房价增长21.32%，2019年房价增长5.7%，平均房价12.2万英镑，平均租金收益率5.82%。

利物浦房价增速在2018年第四季度表现出色，2019年的价格增长有所放缓，但利物浦仍然是西北部的主要投资目的地，这要归功于令人振奋的城市发展、出色的工作机会以及整个地区租户需求的增长。第一太平戴维斯(Savills)预测，2019年-2024年西北地区的房地产价格预计将增长24%。

利物浦是英国买房负担压力最小的城市之一，市场平均房价只有13.5万英镑，如果您希望保持较低的购房预算，同时想获得更高的租金收益以及房价增长收益，那么利物浦就是您的最佳选择。

TotallyMoney分析了英格兰、苏格兰和威尔士近50万处物业的数据，对英国前25个出租回报最高的城市按地区邮编做了排名，利物浦被认为是2018、2019和2020年投资房地产的最佳城市之一，TotallyMoney列表中总共出现了6个利物浦邮编地区，比其他任何城市都要多。其中利物浦的L1区在25个地区中排名第一，收益率为10%。另有5个利物浦邮政编码(L11/L6/L2/L3/L4)排在前25位，收益率介于7.13%-8.67%之间。

政府重建改造工作在利物浦强劲的房价增加中发挥了重要作用。该市许多地区都经历了持续的更新，利物浦知识区(Knowledge Quarter)、詹妮弗(Jennifer)、安菲尔德(Anfield)和利物浦水域计划( Liverpool Water)等重大项目帮助利物浦焕发勃勃生机。

根据市政府的“利物浦地方计划”，价值近140亿英镑的重建项目正在进行中或筹备中，最终目标是创造35,000套新房屋和38,000个新工作岗位。

曼彻斯特(Manchester)

2019年人口546,000，过去5年房价增长26.69%，2019年房价增长5.1%，平均房价17.3万英镑，平均租金收益率4.77%。

曼彻斯特是除伦敦外第二大繁华的城市，英国最适合移居的城市，也是除伦敦外人口增长率仅次于伯明翰，作为历史悠久，知名度高的城市，曼彻斯特被认为是英国最佳的房产投资城市之一。

曼彻斯特具有与利物浦非常相似的资本增长潜力。曼城利用绝佳的发展机会对学生和年轻专业人士产生了旺盛的租赁需求，这两个城市的人口年轻化占比非常高，因此无论是在刚需自住房还是出租房方面都有巨大需求。第一太平戴维斯(Savills)预测，2019年-2024年西北地区的房地产价格预计将增长24%。

曼彻斯特是英国复兴之路的另一个重要角色，过去和现在都有许多扩建项目。近年来最著名的项目是索尔福德区媒体城(MediaCity)，耗资十亿英镑，使Salford Quays Docks变成了一个充满活力的商务和休闲中心。媒体城是BBC和ITV等众多大型企业的所在地，中国华为也于2019年入住媒体城。近年来曼城吸引了众多增长型企业的关注，从而推动了对房地产的需求，进一步推动房价稳步上涨。

根据Zoopla的数据，曼彻斯特市中心一居室公寓的平均价格约为18.2万英镑，对比另一个投资最多的索尔福德地区(Salford)，一居室公寓的平均价格为15.5万英镑，突显了市中心以外地区购买负担小的优势，因为房屋价格较低，租金收益率较市中心更高，投资需求量持续上升。

2009年之后，伦敦成为首批复苏的市场之一，其增长从市中心开始向外扩张。预计大曼彻斯特也会发生同样的情况，其中曼彻斯特的基础设施投资起到关键作用，从曼彻斯特Metrolink轻轨到HS2高铁计划，这些项目正在确保该地区周边高效、现代化的交通系统。从而推动城市发展的增长势头将斯托克波特(Stockport)、博尔顿(Bolton)和索尔福德(Salford)等地区展开。

莱斯特(Leicester)

2019年人口417,000，过去5年房价增长25.62%，2019年房价增长5.3%，平均房价18.1万英镑，平均租金收益率5.16%。

莱斯特位于英国东中部地区，拥有便利交通与其他城市相连，乘火车47分钟到伯明翰，大约75分钟即可到达伦敦。

莱斯特房产市场长期受到供需问题困扰，因而创造了一个令人难以置信的竞争市场，并确保过去的一年房价增长良好表现，从而使莱斯特成为最佳投资城市之一。

莱斯特的房地产价格远低于英国平均水平，根据hometrack数据目前平均房价在18.1万英镑，而全国平均房价为21.7万英镑，2019年房价增长5.3%。第一太平戴维斯(Savills)预测，2019年-2024年东中部地区的房地产价格预计将增长18.2%。

在城市重建及改造方面，莱斯特水滨项目(Waterside)是其中之一，旨在改造150英亩城市中心一处旧工业区，目标是创造更多新建房屋和工作空间并带来新的投资增长。

莱斯特在英国十大学生负担力最小的城市中排名第三，仅次于加的夫和赫尔。莱斯特大学有大约17000名学生，德蒙福特大学有大约22000名学生，因此学生住宿市场很受欢迎。

诺丁汉(Nottingham)

2019年人口33万，过去5年房价增长24.01%，2019年房价增长4.6%，平均房价16万英镑，平均租金收益率5.44%。

诺丁汉位于英国东中部地区，可直达许多主要目的地，大约2小时到伦敦，1.5小时到曼彻斯特，1小时到伯明翰，诺丁汉在金融和商业服务、物流、先进制造、生命科学和数字化方面开展业务，它是东中部最大的购物、休闲、文化和体育中心。

诺丁汉的基础设施非常发达，城市轻轨电车交通系统范围广泛，为市中心及其周围地区提供了通勤便利，其中Nottingham Express Transit和 NET Tram电车网络值得一提，路线从市中心向北延伸，南至大学，电车沿线附近买房出租对租户很有吸引力，同时也提振了诺丁汉的房产价格。

诺丁汉是诺丁汉大学和诺丁汉特伦特大学的所在地，这些世界一流的大学吸引了60,000多名学生来到这座城市，这些学生带来了新的创造才能并促进了经济发展，因此增加了对诺丁汉购房租赁的需求。诺丁汉还是外国学生的首选。根据诺丁汉大学的数据，所有学生中有四分之一是海外学生。

诺丁汉年龄在18至29岁之间的年轻人比例约为28%，年轻人口众多，对出租房屋需求增加，更多的年轻人选择租房而不是购买。这就是为什么对于投资者而言买房出租是一个明智的选择。

自2000年以来，价格一直在城市中心附近保持高增长，上涨了约210%。目前诺丁汉的房屋均价在16万英镑，是英国房价最低的城市之一，2019年房价增长4.6%。

谢菲尔德(Sheffield)

2019年人口725,062，过去5年房价增长23.03%，2019年房价增长4.4%，平均房价13.9万英镑，平均租金收益率5.87%。

谢菲尔德位于英国正中心，是英国第四大城市，也是南约克郡的第一大城市，去曼彻斯特和伯明翰大约1小时，到伦敦大约2小时。谢菲尔德在数字媒体、金融、物流、制造、工程和低碳能源等各领域都有重要业务，是推动国民经济发展的核 心城市之一，并吸引了来自世界各地的投资。

谢菲尔德被公认为约克郡地区19家最大公司的所在地，仅在2014-2017年之间，已经创造了35000个工作岗位，汇丰银行、Foregmasters、波音和迈凯伦等大型跨国公司在该市进行了大量投资。并预计在未来10年新增多达70000个工作岗位，吸引更多年轻人从英国其他城市移居过来，预计到2035年人口将增长近15%。

根据Zoopla的数据，谢菲尔德的平均房价为13.9万英镑，在购房负担上仅高于利物浦。作为2018年，2019年和2020年英国最佳的房地产投资城市之一，谢菲尔德一直受到关注，部分原因是该市租金收益的不断增长，根据Totally Money数据分析，谢菲尔德的S1邮政地区Totally Money租金收益率为7.83%，是租房者的热门地点，吸引了许多年轻专业租户的需求，并增加了该地区的平均租金。

谢菲尔德是英国最受欢迎的学生目的地，拥有两所知名大学，谢菲尔德大学和谢菲尔德哈勒姆大学，每年带来超过63000名学生，国际学生数量在过去5年中增长了30%，因而学生住房需求一直都供不应求。

在谢菲尔德读大学的毕业生中，有超过四分之一会选择落地生根，市中心附近出租房屋需求越来越大，根据zoopla的数据，在过去5年中将房价推高了23%。

牛津(Oxford)

2019年人口165,000，过去5年房价增长16.83%，2019年房价增长-0.6%，平均房价41.1万英镑，平均租金收益率4.25%。

牛津市是房地产投资行业中经常被人们所忽视的城市，它是该国最强大的经济体之一，牛津不仅只是大学，其他重要行业包括健康、教育、研究、技术和出版等提供高附加值和高薪工作，牛津大学是英国十大旅游胜地之一，每年有52.6万人次访问，使其成为Airbnb短期出租的理想地点。

举世闻名的牛津大学和牛津布鲁克斯大学有近40000名学生，他们都需要学生住房，因此学生住宿市场对这里的房地产投资者来说是一个巨大的吸引力。

牛津房价是英国最高房价排名第三位，前两位分别是伦敦和剑桥，目前房屋均价41.1万英镑，这里的房价在过去的20年中已经上涨了308%，2016年以来价格上涨有所放缓，但Hometrack数据显示，2019年牛津房价下跌了0.6%，因此现在可能是寻找买入的最佳时机。

牛津房屋平均价格约为平均收入的12倍，这意味着对牛津房屋租赁的需求巨大，学生租赁是目前最重要的市场，报告显示，牛津大学正在迅速增加学生人数，但是尚未建立足够的新住宿，因而住房短缺迫在眉睫。

牛津与伦敦、剑桥和希思罗机场有着直接联系，在东西铁路和Crossrail城铁之间，牛津将受益于伦敦通勤带的基础设施改善。这有助于将牛津的就业率降至不到1%，与2018年相比，外国直接投资(FDI)增加了122%。

加的夫(Cardiff)

2019年人口474,000，过去5年房价增长19.29%，2019年房价增长4.1%，平均房价21.2万英镑，平均租金收益率4.89%。

加的夫是英国威尔士的首府，是英国发展最快的城市之一，也是全球一些规模最大的活动的举办地，在金融、创意、生命科学和制造业领域突出，旅游业也是新兴产业，每年接待约1800万游客，是投资的热门城市之一。

加的夫的大学教育一直是该市近期发展的主要推动力，拥有三所大学超过80000名学生，学生占城市人口的20%，为该市经济贡献超过13亿英镑。较高的学生保有率以及更多的毕业生选择落地生根，促进了不断增长的年轻人口，因而对于房屋租赁需求量非常大，投资买房出租是一个不错的选择。

加的夫加大了对基础设施投资建设，在与其他城市以及整个城市之间的交通线路进行大量投资，最近对南威尔士城铁投资10亿英镑，使往返市内及市区的交通更加轻松，其中中央广场项目作为一个重点项目提供超过30,000个工作机会。

加的夫的GVA增速快于英国其他核 心城市，达到5.7%，预计它将成为未来20年增长最快的核 心城市，使其成为2020年值得关注的英国顶级城市之一。

利兹(Leeds)

2019年人口815,000，过去5年房价增长20.50%，2019年房价增长3.1%，平均房价16.8万英镑，平均租金收益率5.07%。

利兹位于英国西约克郡，是英国最大、最集中的城市之一，被认为是伦敦以外英国最大的商业城市之一，这个城市以其不断发展的商业环境、著名的购物场所和丰富的夜生活而闻名，旅游业很受欢迎。

利兹最著名的产业是技术、金融、制造业和创意产业，不断扩大的商业零售业以及不断增长的金融和服务业，为该市提供了更多的就业机会，从而更加吸引人才，人口持续增加。利兹得益于其强大的商业实力，占英国GVA的5%，经济规模超过了9个欧洲国家。

近些年利兹人口的增长速度是伦敦的七倍，增长了151%，利兹正在努力满足住房需求，到2021年将新建90000套住房，其中正在建设中的仅60000套，供需严重不足，2019年利兹房地产市场价值590.5亿英镑，房价增长3.1%。第一太平戴维斯(Savills)预测，2019年-2024年约克郡地区的房地产价格预计将增长21.6%。

利兹有包括利兹大学、利兹城市大学和利兹艺术学院在内的知名院校，是一个很受海外学生欢迎的城市，整个利兹的大学学生人口超过60000人，较高的学生保有率和未来更多吸引人才的就业机会，促进了整体房屋市场需求。利兹的一些区域包括最大的学生区Headingley，租金收益率达到7.4%，另外一些学生区Burley, Woodhouse and Hyde Park，租金收益率有5%-6%左右。

目前利兹重大项目包括南岸地区的复兴改造，这将是该市100年来最重大的变革之一，目标是将利兹市中心的面积扩大一倍，提供超过400公顷土地开发，35,000个工作机会和8,000所房屋。作为欧洲最大的城市中心改造之一，它将在未来几十年中促进利兹城市中心的发展。

伦敦(London)

2019年人口910万，过去5年房价增长17.69%，2019年房价增长0%，平均房价47.8万英镑，平均租金收益率4.85%。

英国国家统计局的报告显示，20年前伦敦的平均房屋价格为11.5万英镑，2008年平均增至35.1万英镑，2009年之后，伦敦是英国增长最快的城市，达到约70%的峰值，是整个英国平均值的三倍，2019年平均47.8万英镑左右，房产增值一直是促使人们购买伦敦投资的主要动力。

自2016年以来，由于伦敦房屋购买负担加大以及脱欧造成的市场趋紧等问题，伦敦的房价增速开始明显下降，趋于平缓，但是随着2020年成功脱欧，Rightmove数据显示，2020年1月-3月份房价开启快速增长，3月份新卖家平均要价达到了创纪录的312,625英镑，较2019年同期上涨了3.5%，这是自2016年12月以来的最高年度价格增长率。

同时，3月份数据显示，房屋销售协议数量增长17.8%，是2016年以来同期最高水平;全国平均销售速度快6%，伦敦则快18%;由于新卖家数量仅增加1.2%，供需产生悬殊的差异，现在平均销售时间为67天，远低于去年的71.4天。到目前为止，所有关键指标都表明市场比2019年更加活跃，从而加剧了价格上涨的压力。

3月份大伦敦地区房屋均价63.8万英镑，内伦敦房屋均价79.2万英镑，外伦敦房屋均价52.9万英镑;首次买家房屋均价48.9万英镑，第二次购买买家房屋均价71万英镑。

不过因为新冠肺炎影响，目前英国房产市场趋于停滞，很难预测未来会带来多大的影响，不过市场整体基本面依然良好。英国央行为提振经济已将英国基本利率降至0.1%，无限接近零利率，有助于降低贷款利率，买房刚性需求明显加大，对房地产市场起到较强的支撑作用。

房产市场一直在等待确定的窗口，而2020年似乎将是许多人希望采取行动并满足其被压抑的住房需求的一年。但是新冠病毒的传播可能暂时影响当前住房市场的快速发展，预计住宅市场统计数据与其他经济指标一样，在春季和夏季可能会出现波动，不过市场基本面仍然非常稳健，当前的交易量激增，到目前为止，没有迹象表明买家活动或对房地产市场的兴趣下降。

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