结合笔者的个人思考和投资经历，从实际操作层面来写一篇澳洲买房的几点诀窍，供大家参考和吐槽。

诀窍一：做投资，买房子，最重要一点是牢记估值

做投资，买房子，如果只能说一点的话，那就是要买得便宜，牢记估值。理论上来说，没有什么不可以买的，也没有什么不可以卖的，关键是价格。坚守安全边际，只买价格等于或者低于估值的房子是风险控制的最有效手段。

对房产进行估值，不同的机构有不同的估值方法。其中可能以银行的估值最具参考性，因为它的估值是比较保守的，特别是如果你的贷款额度需要达到90%的时候。当你去银行为你要买的房子做贷款的时候，银行会请房产评估机构对目标房产进行估值，一般来说，银行最后会采用评估价和卖价孰低的原则来确定估值。

另外一种估值方法是选择同一时期，同一社区相似房产的成交价做参照物，这个也是一般房产中介所采用的估值方法，但是这种估值方法有一个缺陷，如果作比较的房产本身就卖贵了呢?

笔者采用的是最保守，也是最为卖家痛恨的估值方法，虽然报价往往不会被接受，但是就像巴菲特所提倡的投资理念，我不会放弃我的估值原则，我有十足的耐心，就像打棒球一样，我宁愿错过九次发球，只为等待那最好的第十个发球，一旦好球出现，我会牢牢的把握住这个机会，所以笔者在offer被接受，签完合同之后最担心的一件事就是卖家违约。

这里和大家分享一下笔者的超级保守估值方法，供读者参考。

我们知道，房产是由两部分组成的，土地和土地上的建筑物。对房产进行估值就是分别对土地和建筑物进行估值。笔者一般会先对建筑物进行估值，采用的是成本重置估值法，这个比较客观和保守。这个估值法就是假设我现在要建造一间同样面积的住宅最保守的估算需要多少钱。目前澳洲市面上的建筑成本大概是1万澳币/1 square (1 square = 9.2平米)，这个价格是最基本的建筑价格，类似于你出去吃面，吃一碗光面的价格。这样你就可以得到一个最基本的重置成本。

接下来就看房子本身的质量，建造年代以及房子内部有没有什么特别值钱的设施，根据这些因素给出成新率，一般我会给出50%，最多70%。同样的方法估算出车库以及围栏的重置成本。如果这时候你得出的金额已经大于卖家的指导价，那么赶紧下offer，因为这基本等于白送一块土地。

如果小于卖家列出的指导价，那么再去评估土地价值。土地的估值一般采用类比法，就是去找同一时期同等区域相似面积土地的价格是多少，然后再根据地理位置和有没有easement(地役权)做相应的折扣。另外还有一个诀窍就是可以向卖家索要政府的地税单，地税单上有政府对这个房子的估价，(在维州)叫做capital improved value。这个价格一般来说都是低估的，所以在现实中卖价一般都是远远高于这个价格，但是如果你一旦发现卖家的指导价等于甚至小于政府估价的时候，那么毫无疑问这就是一个好球。

因此，这一条的建议就是牢记估值，耐心等待，坚守安全边际。

诀窍二：便宜买好货

捡漏基本上是所有投资者都梦寐以求的事情。那么在房产市场上有没有这种机会呢?答案是有的，捡漏的根本原理是信息不对称或者经济学上的代理机制。前段时间，新西兰有个被称为“华人炒房之父”的炒房者激起了新西兰人的公愤。他除了自己炒房赚的盆满钵满之外，还公开授课，收取高额学费，开设炒房培训班，传授炒房技巧。虽然他的这些炒房技巧堪称缺德，但是细细想来，其实很有道理。

笔者虽然不提倡他的这些做法，但还是把他的技巧罗列出来，读者可以自己从中体会一下这些技巧的内涵。

比如说，他告诉他的学生们，买房子的时候一定要盯紧弱势群体，在他们身上才能赚到大钱。具体来说，主要盯住这几类人：

不幸去世的人，他们不再需要房子;

因为变故导致还不起房贷的人;

家里有突发事件急于卖房子的人;

因为矛盾离婚，然后需要卖房的夫妇;

压根不知道自己房子能卖多少钱的笨蛋们;

生意上出现资金链断裂的房产开发商;

想要在银行进行处置之前赶紧卖房的绝望的人

其实除了这些缺德的招之外，市场上还是存在一些比较正派的机会的。比如说，有些州(比如南澳)为了帮助当地居民购买首置房，州政府出台了一个affordable homes的首置房计划，一般来说，被列入计划的房产要比其市场价便宜很多，当然该计划对购房者的资质有一定的要求，所以如果你符合要求的话，那么这个捡便宜的机会不可错过。

另外，笔者前段时间也遇到了一个这样的机会，最后基本上是以市场价的半价捡了个漏。这个捡漏的主要原因是因为卖家比较特殊。卖家不是一个个人，而是一家非盈利机构。从人性的角度出发，一般来说，人对待公共财产，不会像对待自己的私有财产那么上心，只要账上能够走平，它不会在乎卖多卖少，这个跟银行拍卖房是一个道理。所以未来如果你遇到从非盈利机构，国企或者政府卖出来的处置房，那么就要打点好十二分精神了。

因此，这一条的建议就是: 如果发现你的卖家很特殊，请睁大眼睛。

诀窍三：现金流，现金流，现金流

做投资，买房产不可避免要加杠杆，但是在加杠杆的时候一定要谨记一点，小心驶得万年船，管理好自己的现金流量，杜绝资金链断裂的可能性。因为一旦资金链断裂，那么你就会不幸变成诀窍二中的那个弱势群体，而被别人无情捕食。特别是在当前全球货币增速放缓，各大央行开始缩表，银行的放款政策也从之前的宽松到现在的偏保守的大环境下，保持良好的现金流就显得尤为重要。

笔者的建议是，不要盲目追求资本增值，当市场出现变化的时候，增长快的往往掉头跌起来也快，像组建一支足球队那样来组建你的投资组合。一支好的足球队不仅需要攻城拔寨的犀利前锋，还需要兢兢业业的稳固后卫。同样的，你的投资组合中除了需要配置比较激进的房产产品之外(比如热门地区的别墅或者镇屋)，不妨同时考虑也加入一些能产生正现金流量的房产产品，比如公寓。这些产品虽然增值能力比较差，但是它们就像现金奶牛一样，可以源源不断的为你提供现金子 弹，这些子 弹不仅能在未来市场好的时候，可以用于购置新的投资产品，而且还能在市场不好的时候用于补贴现金流量差的投资产品，它们就像是一块厚厚的防护垫，避免你的投资组合出现硬着陆。

因此，这一条的建议就是：现金流，现金流，现金流。

诀窍四：他山之石，可以攻玉

我们在做投资决策的时候，有一种方法是可以借鉴一下历史。因为历史有时候会重演，看看过去，看看发达地区发生了什么，有时候能大概率猜到未来会发生什么。

举个例子，北京的五道口现在被称为宇宙中心，但是老北京都知道那里以前是老玉米地，是给农民住的穷乡僻壤，即使现在也不受老北京待见。那么它是如何屌丝逆袭，一步一步成为宇宙中心的呢?这主要是因为北京的大学大部分都集中在海淀区，外地来上学的大学生从上学开始就很熟悉那里，再加上北京市政府把中关村规划为IT产业基地，大批的IT公司在那里聚集，形成了工作学习的必要环境，大量的居住和购物消费需求由此诞生，肩负居住功能区的五道口无疑成为了满足此需求的步行距离内最合适的位置，长此以往，随着来北京上学就业的外地人口越来越多，兴建起了各种大型商业设施，亲戚朋友一问，都说五道口交通便利，生活工作两不误，于是形成了宇宙中心。

五道口的故事其实在每个城市都有发生，就笔者所居住的墨尔本，Mount Waverley和Glen Waverley大概就是墨尔本的五道口，又是排名前十的公校校区，又是大型购物中心，还有电影院，火车站和汽车总站，各种亚洲食品商店和亚洲餐厅更是让你流连忘返，步行距离可以达到一切。不过如果你去问墨尔本本地人，他们对这两个地方的评价基本上和老北京对五道口的评价是一致的:谁愿意花那么多钱买那破地儿啊?但是这并不影响中国人一掷千金，乌泱乌泱地往那里涌，也不影响那里房价飙升，短期投资回报很高。而在悉尼，Macquarie Park就有可能是那个五道口。

所以如果你看中一座城市，想去做投资的话，那么赢面最大的选项就是去找那座城市的五道口。

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