与过去几十年相比，房价上涨速度可能会放慢，这主要因为利率已无法进一步大幅下降。主要的人口结构趋势将成为一种推动力。澳洲的大城市将继续发展，大型市镇也将继续发展。随着交通拥堵的加剧，公共交通将变得更加重要。一起来看看，2020年，澳洲房地产市场的趋势如何受到利率、人口和公共交通影响。

一、利率将保持低位

在2020年，利率可能会维持在非常低的水平，因此房价不太可能因利率迅速上升而出现调整。但由于利率无法进一步大幅下降，也不太可能像近几十年那样，成为未来十年房价上涨的主要原因。

近几十年的利率下降是一个全球现象。人口老龄化、亚洲经济增长强劲、债务水平高企以及潜在经济增长率较低，都压低了利率。这些导致利率低企的原因可能会持续到2020年之后的十年。

短期内，澳央行可能会进一步降低现金利率。如果失业率居高不下，澳央行可能会实施非常规货币政策，进一步压低贷款利率。如果出现这种情况，到2020年代初，房贷利率将远低于3%。

二、人口增长持续强劲但更加分散

2020年代，人口将继续快速增长，这将支撑持续强劲的住房需求。

澳洲的人口增长速度几乎比所有发达经济体都快。2010年代，澳洲平均人口年增长率为1.6%。2010年代人口增长加快主要是由于移民增加。政府预测未来几年人口将继续强劲增长。

2010年代，人口增长主要集中在悉尼、墨尔本及周边地区和昆士兰东南部。

但这些趋势很可能在2020年代有些许改变，一部分移民可能会搬到较小的城市或大型乡镇。联邦政府正在推动这一目标的实现，并已推出新的偏远地区移民签证。

随着移民人数的增长，乡镇地区对他们的吸引力会越来越大。如果有关改善乡镇地区和主要城市之间的交通联系的建议得以实施，鼓励移民到乡镇地区的政策将会更加成功。

不过，鼓励移民到偏远地区定居的政策总不能完全动摇大城市的地位。只是，与澳洲其他地区相比，悉尼和墨尔本的房价更高。

虽然人口增长在2020年代还可能强劲，但增长速度可能会开始放缓。澳洲政府已将每年的永久移民人数从190,000人削减至160,000人。随着大学饱和，国际学生数量可能会停滞不前，而技术工作签证的改变可能意味着技术移民的减少，但移民数量也只是温和减少。要在经济和社会不受伤害的情况下，大幅减少澳洲移民数量是非常困难的。

但即使是人口增长率小幅下降，总人口在未来10年也会非常可观。如果2020年代人口每年增长1.6%，那么到2029年12月，澳洲的人口将约为3,000万(见表)。如果人口年增长率降至1.3%，那么在这个十年结束时，

澳洲的人口也将达到2,910万左右。

三、 公共交通将变得更重要

到2020年代，随着城市扩张和交通拥堵加剧，在澳洲主要的首府城市，靠近公共交通将变得更加重要。随着越来越多人选择公共交通和其他形式的交通工具，汽车拥有量也可能开始下降。

尽管在新道路上进行了大量投资，但交通拥堵仍然加剧，而且预计还会进一步恶化。澳洲基础设施局预测，道路拥堵的年成本将从2016年的190亿元增加到2031年的390亿元。

澳洲拥有非常高的汽车拥有率，这是由于澳洲收入高、城市不断扩张和偏远地区相距很远。

但汽车拥有模式正在改变，并将在2020年代继续出现变化。汽车拥有量在几十年的持续增长之后已经趋于稳定。2001年，每1000人登记的乘用车数量为509辆(见图)。在2016年升至579辆，但从此之后一直趋于稳定，主要原因是越来越少的年轻人拥有驾照或买车，取而代之的是他们依赖公共交通、拼车和汽车共享服务。

这趋势将在2020年代加强，并将扩散到不同年龄的人口。这意味着汽车拥有率可能开始下降，更多的城市居民将选择使用公共交通、自行车、电动摩托车、拼车和汽车共享服务。

悉尼和墨尔本似乎已接近人口临界点，即汽车拥有量下降，因为拥堵和停车费用降低了拥有汽车的吸引力（尽管人们的收入在不断增长）。目前，悉尼和墨尔本的汽车拥有率高于同等规模的其他城市，也高于纽约、首尔、伦敦和东京等大城市。

对靠近公共交通的住房有更大需求将意味着更多的中密度住宅和公寓将建在成熟的城区，因为这些地区通常公共交通非常方便。新的开发项目将不需要很多停车位，价格将更容易负担。相反，开发项目将需要更多的空间来容纳共享汽车和自行车。

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