08年次贷危机爆发的影响至今让人心有余悸，伴随美联储降息，抵押贷款利率走低，房地产市场投建活动复苏，美国回到了金融危机前的水平，美国房地产市场一片大好!

走出次贷危机美国房地产大好

12月17日，美国11月营建许可及新屋开工数据公布，其中新屋开工年化月率3.2%，预期2.3%，前值3.8%;更亮眼的是营建许可总数148.2万户，预期141万户，前值146.1万户，创下2007年5月以来新高，走出次贷危机阴影。伴随美联储降息，抵押贷款利率走低，房地产市场投建活动复苏，回到了金融危机前的水平。著名的电视评论员吉姆·克莱默认为美国房地产市场已经完全从经济危机中复苏。

2019年截至前11个月，房地产股票整体回报率超过20%，个股方面Warehouse迄今的综合回报率为46.7%，表现最佳。美股REITs的平均回报率也创十年来新高，截至11月达到25%，稍稍落后于标普500年内27%的涨幅。年内，标普500中跑赢房地产板块的行业是信息技术、金融、通讯服务、工业和必需消费品。

目前房价超过金融危机前的高位，但市场认为次贷危机不会重演。理由是房屋止赎数量在金融危机后持续回落，目前处于近20年来的最低位。这意味着住房抵押贷款市场的违约率也降到了历史低位。较之于金融危机前的楼市泡沫化，当前房价更抗跌。

全美房产经纪人协会首席经济学家预测，2020年美国房价和成交量将温和上涨。2018年下半年至2019年三季度的局部房价回落和成交量萎缩，更像是短期回调而非崩盘的先兆。考虑到新屋开工和营建许可的超预期增长，以及低利率的可持续性，美国楼市和房地产股票本轮长牛趋势仍将延续。

什么是次贷危机：

指由美国次级房屋信贷行业违约剧增、信用紧缩问题而于2007年夏季开始引发的国际金融市场上的震荡、恐慌和危机。美国“次贷危机”是从2006年春季开始逐步显现的。2007年8月开始席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。次贷危机目前已经成为国际上的一个热点问题。

美国次贷危机爆发的原因影响

引起美国次级抵押贷款市场风暴的直接原因是美国的利率上升和住房市场持续降温。次级抵押贷款是指一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款。

利息上升，导致还款压力增大，很多本来信用不好的用户感觉还款压力大，出现违约的可能，对银行贷款的收回造成影响的危机。

美国次级抵押贷款市场通常采用固定利率和浮动利率相结合的还款方式，即：购房者在购房后头几年以固定利率偿还贷款，其后以浮动利率偿还贷款。

在2006年之前的5年里，由于美国住房市场持续繁荣，加上前几年美国利率水平较低，美国的次级抵押贷款市场迅速发展。

随着美国住房市场的降温尤其是短期利率的提高，次级抵押贷款的还款利率也大幅上升，购房者的还贷负担大为加重。同时，住房市场的持续降温也使购房者出售住房或者通过抵押住房再融资变得困难。这种局面直接导致大批次级抵押贷款的借款人不能按期偿还贷款，进而引发“次贷危机”。

次贷危机引发的金融危机使得美国金融界进行了一次大洗牌，美国金融系统崩溃，政府为了解决危机大量举债，使得美国深陷债务危机，经济发展疲软。

次贷危机引发的全球金融危机对世界各国的金融市场产生了或多或少的震荡，使得长期存在于全球金融市场的流动性过剩不复存在，各国经济发展都遇到了缺乏资金的问题，有些国家由于在流动性过剩时期大量举债，加上金融危机导致的全球经济下滑，使得国家财政收入减少，还发生了国家主权债务危机，国家到了破产的边缘。

美国还会爆发次贷危机吗?

受数据影响，美国主要股指周二小幅升至新高。道琼斯工业平均指数收于28267.16点，标准普尔500指数收于3192.52点，纳斯达克综合指数收于8823.36点。

数据并显示，在过去的近13个月的时间里，美国人口增长了约2,800万至3.29亿人。

克莱默羡慕表示，应该预期会有更多的住房建设，目前的许可数量只是回到了“2007年”的水平，此前相当长一段时间新建筑相对较少。”我的意思是，考虑到美国的人口增长，这一增长的数据并不够。”

所以，他指出，房地产市场不会重演2008年的危机，因为同样的错误不会重演。除房地产数据外，美国11月工业生产反弹并创2018年初以来最大增幅、10月职位空缺数意外升高，这为美联储12月会议暗示短期内没有必要调整利率提供理据。达拉斯联邦储备银行行长柯普朗和波士顿联邦储备银行行长罗森格伦周二也重申，除非前景出现重大变化，否则利率将维持不变。

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