日本房产：卖掉皇宫下的那块地，可以买下整个加拿大

很多国人在购置日本房产的时候，都会发现一个问题，日本人基本都是租房而不是买房。联系到此前日本曾发生的房产泡沫，很多国人都会在心里犯怵，考虑应不应该购置日本房产，购置日本房产最后会不会亏本?实际上，这种担忧是多虑的，日本房产目前走势良好，房产泡沫基本没有，处于一个经济复苏的阶段。而且日本的房产泡沫也是有历史原因，并不是很容易就会发生的事情。接下来，我们就来看一看当初日本房产为什么会泡沫?

日本房产泡沫原理

比如你是一个手里有点闲钱的年轻人，有天突然来了一场思想上的文艺复兴，有人告诉你，“通货膨胀会吞噬你的财富”、“法币被发明出来就是为了无限增发”，等等，你觉得人生观受到了洗礼，世界观变得有了新高度，认识到“持有现金不理智”、“要通过资产和债务来对抗通胀”。

这样第二个问题就出现了，怎么操作?

不难解决，大家应该知道，贵金属货币有天生的通缩趋势，怎么理解呢?黄金产量有限对吧，持有成本低对吧，流动性好对吧，只要符合这三个元素，这类东西都是越持有，越值钱，除非外界天量注入才能打破这个循环。

上世纪七八十年代，日本人的思维革命了，发现日元越来越不值钱，都开始寻找有升值趋势的“硬通货”。我们假设一个小伙伴，小林桑，发现人口聚集区的房子就有这个气质。拿着手里的一百万去买房。

然后发现不大能买的到，因为房价不低，所以小林从银行借了两百万，凑成了三百万去买了一套。

小林隔壁老王看到小林出的钱比自己房子原价高的多，把房子卖给了小林，手里有三百万，这个时候他就成了刚才的小林，手里持有大量的现金。如果回到上世纪五六十年代的日本，那时候的日本老百姓都没有“思想革命”，隔壁老王卖房赚了300万可能去旅游，买路虎，买股票，买吉娃娃等等。

但是到了七八十年代，日本绝大部分老百姓都“思想革命”了，都已经达成共识房子会持续涨，而且银行估值高，这个时候老王可能用300万做首付从银行借了600万去买了一套900万的大豪宅。

卖了房得到900万的老李决定投机未来，在大城市周边不咋贵的地方一口气买了几十套小房子，共花了2700万，等着慢慢升值，城市周边农民们也蠢蠢欲动，拿着到手的钱去银行贷款投资，因为农民们手里现在有2700万现金，加了杠杆会变成将近一个亿!

到这个时候，房价已经普遍升了一轮，货币供应量翻了几十倍，风险也开始变大，各个环节的人都承担着巨大的房贷压力，而且环节越往后，压力越大。

这个过程中，因为房价持续上涨嘛，大家会变得越来越惜售，市场上流通的房子越来越少，标价越来越贵。

到后来，东京的房子都卖了可以买下整个美国，日本的房子都卖了可以买下四个美国。不过说是这么说，如果真的大规模抛售，很快就会因为找不到买家而变得一文不值，也谈不上值几个美国了。

日本房产为什么会泡沫

从1979年底到1984年底，为了治理通胀，美联储开始大幅加息，美元汇率上涨了近60%，美元过强导致美国对外贸易逆差大幅增长。

为了改变这种处境，1985年，美国老大哥开始把自己的小弟叫到一起，美、日、德、法、英签订了 “广场协议”，小弟们一致同意帮助美国老大哥让美元进行贬值，以缓解美国大幅逆差以及美元的升值压力。然而站在历史的角度看，日本应该感到细思极恐，美国当时的目的还是为了打击自己最大的债权国—日本，而当时日本仿佛并没有意识到已经陷入美国老大哥的圈套。

于是，果然如美国所愿，广场协议之后，日元的升值幅度最大，三年间升值达到了86.1%。日元的国际地位提升，日本对外投资，进行扩张。但与此同时，日本经济也已经埋下了泡沫破灭的炸 弹。

日本房地产泡沫开启

日元升值，外需开始变弱，日本政府开始将重点转移到国内，想要通过提高内需促进经济。于是乎，从1986年到1987年，日本连续5次降息，大量的钱开始涌入到经济中，在低利率以及流动性过剩的背景下，大量资金流向了股市和房地产市场，资金的逐利性以及人性的贪婪就此展开，居民以及个人开始纷纷买股以及买房。于是，股价扶摇直上，地价暴涨，但是当时，日本国内的城镇化率超过90%，房地产发展的空间有限，于是，一个巨大的泡沫正在诞生。

日本房地产泡沫的狂热

日本房价从泡沫开始、泡沫形成、泡沫变大，这中间有着多股势力在推波助澜，似乎都想着能从这个巨大的蛋糕上，分得一杯羹。

第一股势力，也是最强大的推手，那就是银行。在泡沫面前，银行也开始慢慢失去理智，放任风险的变大，甚至于忽视、无视风险的存在，在房价持续上涨阶段，银行业低估房地产作抵押的贷款所含的风险，甚至发放无抵押的信用贷款(是不是感觉和美国08年的次贷危机很像)。

1984—1989年，银行的房贷年均增长率为19.9%，远远超出了同一时期9.2%的贷款增速。而当时，日本企业购入土地所需资金大部分来自银行贷款。于是恶性循环开始，房产、股票不断增值，借款人抵押物也不断增值，筹集到的资金也不断增加，筹集的资金又不断投入到房产和股票，循环往复，房价不断推高，股市不断上涨。于此对应的是地价高，股价高，企业完全脱离实体经济增长，泡沫日益膨胀。

第二股势力，国际热钱。这些钱的嗅觉是非常灵敏的，在世界各个国家寻找最优收益的可能性，在当时的日本，签订广场协议之后，日元每年保持5%的升值水平，这意味着国际资本只要持有日元资产，可以通过汇率变动获得5%以上的汇兑收益。敏锐的国际资本迅速进来，在日本的股票和房地产市场上呼风唤雨。国际廉价资本的流入加剧了日元升值压力，导致股价和房价快速上涨，从而吸引了更多的国际资本进入日本投机，泡沫越吹越大。

第三股势力，国内的投机资本。随着大量资金涌入房地产行业，日本的地价开始疯狂飙升。1985年到1988年，东京地价增长了近2倍。当时，仅东京都的地价就相当于美国全国的土地价格，制造了世界上空前的房地产泡沫。然而同一时期日本名义GDP的年增幅只有5%左右。由于地价快速上涨，已经严重影响到了实体工业的发展。建筑用地价格过高，使得许多工厂企业难以扩大规模，过高的地价也给政府的建设带来了严重的阻碍，高昂的房价更是使普通日本人买不起属于自己的住房……日本泡沫经济离实体经济越走越远。

日本房地产泡沫破裂

神话终究是神话，当雪崩发生的时候，没有一片雪花会认为是自己的责任。在房地产最后疯狂的时刻，日本的地价总额增量是其GDP的1.19倍，意味着日本地价一年的增幅就超过了日本全国所有行业制造的财富!然而很多日本人民还沉浸在梦中不愿意醒来。

在股市和房市双重的泡沫压力下，日本政府选择主动挤泡沫，最终股市、房市先后破裂。

1990年，日本股市率先崩盘，造成了大量的企业裁员。为了生存，企业开始售卖资产，抛售房产。被裁掉的员工因无力还贷，开始弃供，银行大量坏账，大量房产弃给了银行，银行开始拍卖房产。1991年，房地产泡沫破裂，大城市房价直接腰斩，小城市房价下跌20%~30%。

那日本政府是否做了挽救措施呢?做了，但这些措施不但没能挽救房地产，反而成了房地产泡沫破裂的催化剂。当时，日本严控房地产贷款，基本上就停止了房地产贷款;提高房地产税收，两年之内的房地产交易被苛以重税;收紧货币，银行连续加息。一开始，日本政府没有意识到挤泡沫会产生如此大危害，如果提前知道，可能政策会有所变化。

为什么日本人不爱买房

工作原因

日本的富人或中产阶级，一般是通过自己的努力，慢慢积累起来的财富，所以现金会很重。此外，日本国内经济形势不佳，经济早已经过了快速发展期，日本经济的发展很大程度上依赖于日本对海外企业的投资培育。因此，日本白领的工作往往经常变动，一些大型企业“职位3年一个变化”，自己都不知道明年会在哪工作，所以在哪安家也需要谨慎。

日本人的习惯

在日本人看来，这些房子只是富人的奢侈品和投资产品。此外，日本的交通系统非常发达，这导致日本人要么在郊区买房，要么在郊区租房。在他们看来，最重要的是过好生活。日本人没有买房的意识，或者说买房的愿望不够强烈。

另外，日本的租赁制度相对成熟，租赁权类似于买房权。在日本的许多地区，即使是租房子住，家庭中的孩子也享有同样的受教育权利。即使只是租房，只要按时交房租，剩下的钱就可以用来做其他的事情来丰富生活。

简单来说，虽然日本人不爱买房，但实际上爱租房的日本人给国外的众多买房们带来了不菲的收益。这也是为什么这么多人愿意投资日本房产的原因之一。因为不愁房子租不出去，客户群体非常庞大，而且还有丰厚的收益，何乐而不为呢。

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