在日本，投资什么样的房产赚钱

这几年，不少国人都来日本投资房产，那么想到日本投资房产，投资什么样的房子能赚钱呢?首先我们要把买房的重点放在“投资”这两字上，既然是“投资”，那么就要先弄清楚日本人最常租什么房?

不难发现，日本的年轻人们还是愿意选择租房住，房租费用也是主要生活开支之一，这使得东京地区的不动产市场的房屋租赁率高达90%以上，给不动产投资者们带来了可观的经济效益。

尽管日本房产市场刚刚经历了长达20年的低迷期，但其价格仍然让很多日本工薪阶层望而生畏。东京的年轻人平均月薪大约是30万日元，约合人民币1.8万元。按此计算，就算不吃不喝，也得需要十几年才能买得起一套50平米的房子。所以年轻人一定是先以租房为主。

而因为日本年轻人在经济收入不高的情况下，小户型成为日本年轻人特别钟爱的户型，出租率也高达95%以上。一个大约15平米的单间租金每个月可以达到7万-10万日元左右，约合人民币4200-6000元。

能在东京这么寸土寸金的城区中心区域拥有自己住房的，那都是不折不扣的有钱人。大多数的工薪阶层买房子都向四周辐射，纷纷把目光投向所谓首都圈的最外围。

同样的面积，首都圈边上的住宅楼价格是东京都内价格的1/2-1/3。推动东京人在首都圈边上购房的就是四通八达的公共交通，每天早上，各线的地铁和轻轨载满西服革履的工薪族向都市中心运送。

总体来说，如果您想要投资日本房产，预算不是很大的情况下，投资东京小户型是你的最佳选择，而且在东京这种高出租率的情况下，您的投资当时最划算的。

选择怎样的房子保值

注意“净税前收益率”

在日本各地都可以找到税前净收益率从6%到12%的房产，具体取决于地点。东京中心的房产通常为4%至5%，外郊区的房产最多为6.5%。请记住，在东京税前净值超过6%的任何物业都可能具有吸引力较小的特征，例如没有电梯的四到五层楼，或者距离最近的火车站或巴士站有长达15分钟的步行路程(这种房子普遍售价偏低)。川崎、横滨或千叶地区(成田机场所在地)等卫星城市，可能会发现收益率接近8%至9%的税前净额。

请注意日本房地产商所挂的是“净收益”而不是“净税前”。此收益率不包括购买成本(房地产经纪人费，购置税，法律和注册费，买方代理费或保险费)，这些费用可能达到购房价格的15%至20%。收益率也可能不包括物业经理收取的总租金收入的5%至6%。

经检查后房屋状况良好的房子

目前为止，日本的住宅中，一户建在25年，或者公寓在30年左右的时候会被判定为房屋价值为0，但二手房如果能保持一定的品质，也会给予积极的评价。在购买住宅时，无论是新房还是二手房，都会委托专家对其进行住宅诊断，以确认房屋状况。入住以后也需要进行适度的检查，对今后维持建筑物的价值也非常重要。

房屋检查关键在于“客观性和第三方性”。“房屋检查员和房地产商之间的粘合”是现阶段业界的一个大问题，买卖双方都不能自行选择房屋检查员，只能选择房地产商介绍来的。因为，房地产商和房屋检查员已经成为工单和保险方之间的关系。

选择城区改造区域

就租赁现金流而言，日本房地产市场是一个非常庞大，活跃和健康的市场。过去几年中，顶级地区的房价也在很长一段时间内首次上涨。为了迎接全面的人口减少，少子化高龄化社会，从现在开始，日本1740个地方政府中的384个地方政府实行“紧缩&网络政策”来缩小城市。简单来说，就是在一定程度上保持人口密度，防止行政效率的恶化，保持市民生活的便利性。

如此一来，将会对房地产的资产价值产生很大的影响。起决定性作用的是金融机构的评估，金融机构对城区改造区域内的地价担保评估，区域外的不能评估，那么不可避免的会出现两者的资产性的差额。所以购房前，应当查一查当地政府是否有这项计划。

距离车站近是第一要素

无论是购买还是租赁，房子距离车站的距离越短越好。据东日本不动产流通机构的数据显示，2013年在东京都心7区(中央区、千代田区、港区、新宿区、涉谷区、品川区、目黑区)，距离车站每多1分钟路程，二手房成约单价就会低8000日元/平米。而在2017年，是低了16,000日元/平米。

这种倾向在大都市的近郊也是一样的。无论是都心还是郊区，车站前以及车站附近的房子都更保值。日本年轻人对房屋大小不太在意，但是上班和买东西等生活便利性是优先考虑的要素。

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