柬埔寨金边房价、租金的飙升其实是多种因素综合下的结果。目前正是金边房产市场的起飞阶段，未来成长空间极大。再加上柬埔寨奉行100%对外开放政策，拥有美元计价、无外汇管制、不在CRS之列等优势，是投资金边公寓最好的时机。柬埔寨房价多少?我们去柬埔寨买房吧。

柬埔寨房价多少

柬埔寨的房产价格自从2012年起快速飙升，几乎每年都有10-20%的增长，部分地区房价表现甚至更高，尤其是首都金边的房地产发展很快，房价一路飙升。

金边正在发生一场巨变，目前核 心区域的房价以高达15%的速度增长，投资分析表明，在今后5年甚至更长时间里，金边房产价格仍将持续上涨。

柬埔寨房价情况

不同的区域房价不同在全世界都是真理。在柬埔寨，现在金边和西港是柬埔寨炒的比较热的区域，金边不用说，柬埔寨首都，正常公寓房价在2000到2500美金/平米，美金哦!中心区域的在3000美金/平米(带地皮的1层只能柬埔寨本地人买，外国人买不了，只能买2层以上的)位置不一样，项目的品质不一样，价格有一定的浮动空间。至于西港呢，属于正在开发的旅游度假区，远观海的房价在1500到2000美金/平米，一线临海的海景房(就是走个50步100步的就能下水了)卖到2500到3000美金/平米。

自2012年以来，金边房价从原来的1000美元/平涨到如今的3000到3500美元/平，年均涨幅大于15%，部分地区房价表现甚至高达25%的涨幅。租金方面，目前金边公寓租金投报率保守预估约8%-10%，核 心区域投资回报率高达12%-20%。出租比例80%-95%，持有时的空房率极少。

租金收益：据胡润发布的2018年全球城市租金收益中，柬埔寨首都金边的平均租金收益排全球第四，回报率达到6.5%，比起国内的一二线城市高了至少3倍，而且金边的公寓出租率达到85-95%以上，房屋空置率极低。

美元升值收益：从2014年至今这5年时间，美元兑人民币汇率从6.04升值到6.73，较14年相比人民币贬值接近15%，反过来美元兑人民币升幅15%。这意味着如果2014年前存了100万人民币，货币贬值现在只剩85万，短短几年净亏损了15万。

假如你在14年购买了一套100万美元的柬埔寨房产，哪怕房价没涨，因为这个汇率的上涨，到现在你从中就赚了15万美元，相当于100万人民币。

中国人如何投资柬埔寨房产

柬埔寨不允许将土地直接卖给外国人，其《外国人不动产产权法》规定，外国人在柬埔寨仅可购买高层建筑第二层及以上的房屋，可获得与本国公民相同的房产产权证，并可自主进行房屋租赁及买卖。

也就是说，外国人在柬埔寨可以拥有100%的房屋所有权，但不包括土地所有权，也不能购买底层的房产。这种产权在柬埔寨被称为“分契式产权”。而大部分柬埔寨当地人的房屋产权是“硬产权”或“软产权”，及由国家级的认证机构或地方政府进行认证过的土地所有权。

还有一点值得注意，中国买家在柬埔寨可能会遇到大产权和小产权两种不同的房屋，大产权为永久产权，小产权的期限一般是99年。这是开发商拿地性质的不同造成的。

由于柬埔寨政府规定外国人不可直接购买土地，因此一般中国开发商都寻找当地公司合作拿地，这种情况下可以买到永久产权的土地;小部分开发商则是租赁土地，租期一般为99年，因此房屋也就是99年产权。

该如何选择投资的项目?

在柬埔寨购买房产的时候，不要把中国炒房的那一套思路完全照搬。

选择项目的时候要根据柬埔寨当地的情况来看。现在的金边房地产开发商除了本土开发商以外，还有来自中国、台湾、香港、新加坡、韩国、日本等国家和地区的开发商。

此前，金边市中心的楼盘体量都比较小，从几十套到两三百套这样的水平。随着中国的开发商大肆进入柬埔寨市场，楼盘的体量越来越大，从几百套到几千套，有个开发商的项目直接过万套。

很多去过金边的投资者都知道金边的路是非常拥堵的，车多路窄，这么大的体量在金边会出现一个什么现象呢，那就是出门就堵车，甚至连小区门都出不去。

还有一个问题，大型楼盘适合平均购买力强大的市场，比如中国，在柬埔寨恐怕5年内连一个楼盘都卖不完，会造成体量剩余的假象，投资这样的楼盘很容易直接砸在手里，成为接盘侠，这个可以参考碧桂园在马来西亚新山的项目。

投资的城市该选择金边还是西港?

中国人买房投资的城市无外乎柬埔寨的金边市、西哈努克港市。

在投资者聚焦的柬埔寨城市中，金边和西港有时候会让部分投资者举棋不定。金边是首都，西港是唯一海港，那么这两个城市究竟哪个更适合投资呢?

金边是柬埔寨的首都，是柬埔寨最有潜力的城市。自2012年以来，柬埔寨金边房价平均涨幅达到15%。金边高端公寓房产均价为3211美元/平方米，而租金最贵的区域就是BKK1这个区域，四五十平的一房差不多租到1300美金左右，两房的话租金在1500-3000美金之间。而2018年金边平均租金回报率以6.92%排行全球第四。

金边目前正在兴建各种基础设施，包括主要道路和桥梁的修建，大力改善交通拥堵的状况。由于金边将在2023年举办东南亚运动会，目前各大场馆建设均已提上日程或已开始修建。金边目前正在修建第2条环城路，未来即将修建第3条环城路，除此之外，金边政府建设立交桥等基础设施的脚步不会停止。金边地铁和轻轨都已经在规划中，新机场也已经完成选址，未来一两年内或都将开工建设，柬埔寨首先发展的城市必定是首都金边。

目前西港房产均价2000㎡/美元左右，西港的土地价值虽比不上金边，但一些地区的公寓售价几乎与金边BKK1的地价一个价格。截至2018年，西港的中端公寓均价为1000-1800美元/平方米，高端公寓均价为2000-3000美元/平方米。最近几年有大量的中国游客和投资者进入西港，推高了西港的低价和房价。

西港的发展虽吸收了“中国经验”，但是和中国的深圳相比，西港的优势就没有那么明显了，任何一个城市发展都需要过程，只是像深圳这样另类特殊的可能没有几个。深圳是大陆与香港交流的桥头堡，更是有最好的政策，最好的人才可支持深圳快速发展，而西港目前太过早期，几乎没什么基建配套和公共设施，还有很多荒地，存在一定的不确定性，未来想发展成像深圳这样规模的城市还是很难的。

从目前发展的情况来看，金边依然是房地产投资的第一选择。

风险提示：海外房产信息由开发商/项目方提供，请投资者充分认识投资风险，自行核实相关信息，谨慎投资。