马来西亚买房如何避开雷区？房地产术语了解一下

说到海外房产投资，有经验的投资人都知道永久产权、精装修、物业配套完善、零公摊，有的还送车位。但是，有的时候陷阱和雷区却也隐藏在一些小细节中，投资者们应该保持清醒的头脑，对项目可能发生的问题仔细询问，避免损失的产生。

投资马来西亚要避免那些“雷区”

炒房赚钱快

海外投资的目的要清晰：投资保值，增值，收益稳定，养老自用，合理性资产配置，切勿以炒房为目的，抱有炒房暴富的心态。

地段要选好

了解东南亚国家的人都知道，这些国家什么都缺，就是不缺地。马来西亚人口3400万，泰国6000万，所以在这些东南亚国家，会有尊贵的黄金地段，但更多的是大量的廉价土地。所以一定要选好的地段投资。

首都一般都是各个国家的经济中心，集中了全国的经济命脉，也集中了全国超多高净值、高收入、高学历人群，同时也常驻80%—90%的国外精英。这类外国人和本地高级白领才是高租金预算+长租的稳定客户。他们99%集中在吉隆坡等首都地区，其他城市只有短期的游客及养老的群体。一般投资首都都会取得不错的收益。

不合理的回报率

其实项目好不好出租，客户是可以通过位置、地段、人流量来判断的。无非就两点：周围有没有租客群体?你的房屋在该地段竞争有何种优势?

东南亚国家房产理性的租金回报率应该在4%—6%左右，(吉隆坡租金回报位列世界前20)，能做到6%的就非常了不起了。如果有人和你说回报率10%以上，你就要小心了。

所谓“海景房”

东南亚国家四面沿海，有非常多沿海旅游景区。在国内高房价强压力的环境下，内陆很多客户对住在海边有种谜一般的情节，再加上超低总价，客户当时就沦陷。

买房投资就是买地段，其余都可以忽略不计。国外的基建跟中国完全不是一个概念，所谓的未来发展规划也只是长期规划、短期内很难实现的“大饼”而已。很多风景靓丽的旅游景区除了旅游业其余什么都没有，长租市场几乎为0，只能不断的换短租客。

马来西亚房地产术语

在马来西亚买房，房地产术语必须了解，否则吃大亏!签署买卖合约是购买房子的第一步。这份合约通常被简称为SPA或S&P(Sales & Purchase Agreement)，内容概括买卖双方同意的交易价、付款方式、产业详情、交屋时间及其他相关的交易细节条款等。那么，马来西亚房地产术语有哪些?

Accessory parcel(附属区域)

在一个分层项目中，专属买家的区域和范围，例如停车位。

Assessment tax(门牌税)

也叫作”cukai pintu”。这是由地方政府向屋主每年征收两次的税务，主要是用来维持当地的公共设施，例如垃圾处理、环境美化和街灯。

Base Rate (基准利率，简称BR)

这是由各个金融机构根据资金成本和法定储备金，来制定的浮动利率。不同的银行会有不同的基准利率，而资金强厚的银行通常会给予比较低的利率和实际年利率，以吸引顾客。在2017年12月，国内银行的利率介于3%至3.95%间。根据本身可承受风险的能力、现金风险和营运开支，银行会计算出一个赚幅，如BR加1.35%。据此，假设基准利率是3%，而赚幅是1.35%，那实际利率就是4.35%。

Certificate of completion and compliance(完工认可证书，简称CCC)

这是一份由地方政府和大马建筑师局发出的完工认可证书，证明该建筑物已经依据国家建筑物指南完成，所以可以安全入住。‍

Common property(公共资产)

这是指建筑物内，不属于任何独立业主的区域和资产，例如楼梯间、保安厅、电线、公共场所、墙壁、围墙、游泳池、游乐场、跑步道，乃至所有业主共用的区域。

Covenants(协定条款)

列明在合约内的条款。

Defect liability period(保修期)

发展商在交屋后，一般会给屋主一段介于18至24个月的期限，来做出有关建筑物和手工瑕疵的投诉。如果屋主发现单位的实际情况，与合约协定的内容有所出入，也可以在这个期限内做出投诉。

Encumbrances(债权)

意思是指一个并非地主的人，在一块土地拥有的法定权利。这个状况会列明在地契中，而有关地契可通过土地局查询和取得。

债权的种类，包括地役权(穿越或征用某人土地的权利)、房贷、契约和相关债务。债权有可能拖累土地贬值，甚至导致地主无法全面行驶本身对有关土地或产业的权利。

Freehold(永久地契)

顾名思义，拥有永久地契的资产将永远属于业主的。但在一些特别情况下，例如要进行基建工程如高速公路等，地方政府仍有权利收回拥有永久地契的土地，不过，政府会做出相应的赔偿，而有关赔偿往往是现金赔偿或提供购买新资产的折扣。‍

Individual/Strate title (个别/分层地契)

在移交房产后，发展商必须负责为业主申请地契。这些地契就像是个别单位的报生纸，除了证明有关房产的合法性，也列明业主的身份。在这当中，排屋、半独立和独立式房屋等有地房屋的业主，将获得的是个别地契。至于那些具备共用设施和区域的公寓和位于围篱社区内的有地房屋，业主则是获得分层地契。

Joint management body (联合管理机构，简称JMB)

根据Strate Management Act 2013，发展商和买家必须联合成立联合管理机构，以共同维护和管理有关项目内的公共资产和范围。同时，该机构也将制定并收取管理维护费、遵从地方政府的相关政策，并确保住户遵守有关居住条例。

Joint management committee (联合管理委员会，简称JMC)

联合管理委员会经由联合管理机构的投选而成立，主旨是行驶有关权利和职责。一个联合管理委员会必须由至少有一名发展商代表，加上5至12名业主的代表来组成。在这当中，业主的任期不可超过3年。

Leasehold(租赁地契)

具备租赁地契的产业，或者所属土地归州政府所有的产业，租赁期限通常不超过99年。一旦租赁地契到期，该土地将归还州政府，不过，业主可以支付一笔费用，以向有关单位更新地契的租期，而有关费用因各州政策而定。

Management corporation (管理机构，简称MC)

在房产移交给业主后的两年内，业主必须成立管理机构，以从联合管理机构手中接下管理有关房产的工作。管理机构的成员是已获得分层地契的业主。管理机构根据Strate Titles Act 1985条例成立，可不必向公司或社团注册局进行注册。它是一个可起诉和被起诉的法人团体，且可以永久存续(perpetual succession)。‍

Memorandum of Transfer (转让备忘录，简称MOT)

发展商或卖家和买家在签署买卖合约后，付清余款前，所签署的文件。这是一份正式文件，需要呈交土地局进行资产易名的记录。

Mortgage Reducing Term Assurance(房屋抵押贷款保险，简称MRTA)简单来说，这是一份为房子投保的“寿险”。它可以在产业借贷人发生意外或去世后，偿还剩余的房屋贷款，从而保障借贷人和其家人的财务状况不会受到影响。

National Land Code (国家土地法典，NLC)

这是马来半岛主要的土地条例。Sabah和Sarawak的土地则是受Sabah Land Ordinance and Sarawak Land Code管制。

Quit Rent(地税)

也称为“Cukai Tanah”，就是所谓的地税。地税是所有业主每年都必须支付的税务。

Real Property Gains Tax (产业盈利税，简称RPGT)

向卖家征收经由脱售产业而赚取的盈利的一种税收。抽税的比率依据持有房子的时间长短(从签下买卖合约开始至正式脱售日期)而有所不同。如果你想要避开这个税务，就要等到豁免期后，也就是持有5年后才脱手。

Service charges(管理费)

由联合管理机构或管理机构向业主征收的费用，用来维持和管理分层地契项目。

Sinking fund(储备金)

也是一个由联合管理机构或管理机构征收的费用，在突发状况时派上用场，例如更换和维修建筑架构、油漆和购买公共设施等。

Vacant possesion(交钥匙，简称VP)

房产正式可以交给买家。拥有这个证书，买家就可以同时获得完工认可证书，然后迁入新屋啦!

Vendor(卖家)

这是指发展商或产业卖家。

了解以上这些房地产术语，可以让你在买房时躲过很多隐藏在合同中的坑，海外投资可不能稀里糊涂。

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风险提示：海外房产信息由开发商/项目方提供，请投资者充分认识投资风险，自行核实相关信息，谨慎投资。