之前一直走低的澳洲房产让投资者们郁郁寡欢，但随着澳洲政策的调控，楼市开始回暖。那些持有澳洲房产的投资者也看见了希望的曙光。毕竟房产市场的寒冬可不好过，投资未产生收益还要倒贴是投资者不愿意看见的。那么，之前购买澳洲房产的人现在都怎样了?

澳洲房产亏本转售

根据房地产分析机构CoreLogic发布的房地产报告显示，澳大利亚约有12%的房产在2019年头3个月以亏本转售。该数字是6年来的最高值，显著高于去年第四季度的10.5%以及去年第一季度的9%。

CoreLogic分析师Camer Kusher在报告中写道：“今年第一季度澳大利亚二手房销售总亏损达4.868亿澳元，其中珀斯(24.8%)和悉尼(19.9%)的跌幅居全国之首。”

另一方面，业主在全澳范围内转售房产所赚取的毛利润总额为143亿澳元。其中，澳大利亚最昂贵的城市悉尼(24.3%)和墨尔本(23.5%)占据了大部分利润，主要得益于两地区“住房成本更高”和“在近期经济衰退之前住宅价值的强劲增长”。

与自住者相比，投资者更有可能以亏损的价格转售他们的房产。今年一季度，自住业主拥有的房产中约有10.5%为亏本出售，而投资业主的亏本出售比例为16.7%。

Kusher表示，显然所有业主都希望通过出售自己的房产获利，“但在市场下行的情况下，如果业主的下一套房屋是以同等或更大的折扣购买的，他们可能更愿意亏本出售。”

“而由于税收规定，房地产投资者似乎更愿意蒙受损失，因为他们(不像自住业主那样)可以用未来的资本收益抵消这些损失。”他还表示，与去年第四季度相比，所有首府城市在今年第一季度的亏损转售数量均有所增加。

不过根据CoreLogic最新公布的另一份数据显示，悉尼的初步清盘率被推高至78.2%，墨尔本的初步清盘率达到70.3%，并且自2017年市场见顶以来，悉尼和墨尔本的房价增长率首次扭负为正。

澳洲房产市场回暖

虽然此前一段时间，澳洲房价连续下跌，但根据BIS Oxford Economics(国际清算银行牛津经济研究院)的数据来看，未来3年，布里斯班房价总体上涨约20%，成为同期全国房价涨幅最大的城市。悉尼的房价中位数则预计总体上升6%，墨尔本在截至2022年6月的三年中会看到7%的上涨。

此前穆迪分析公司(Moody's Analytics)上月预测，2020年悉尼和墨尔本市场将温和上涨，预计房价下跌将在今年第三季度见底。

BIS报告的作者Angie Zigomanis表示，新住宅开工数量正在下降，预计到2020/21年将从2018/2019年的高峰期降至163,000套的低位。 “新供应的下滑将播下下一轮周期性好转的种子。预计在截至2022年6月的3年内，悉尼房价中值总体将上涨6%。 “

关于墨尔本市场，BIS预计高水平的供应将在2019年和2020年限制墨尔本的房价。

报告指出:“随着住宅完工量从2020年到2021年迅速下降，预计房价将恢复增长，尤其是考虑到墨尔本强劲的人口前景。” 到2022年总体房价中值的增长将达到7%。” 另外，BIS还表示，堪培拉的房屋中位价格预计将在未来三年内共增加10%。

澳洲房产市场走势

悉尼独立屋价格已回到2016年初水平，公寓价格回到2015年中期水平。但即使在20世纪80年代以来最严重的经济衰退之后，房地产价格仍然大幅上涨。而悉尼仍然是购买独立屋或公寓成本最昂贵的首府城市之一。

价格跌幅减缓，一些指标显示悉尼房地产价格可能已接近触底反弹。这一转变是由储备银行两次降息引发的，选举结果意味着负扣税政策不会发生变化，银行业监管机构也对贷款政策做出了巨大调整，从而使人们能够获得更多的借贷。过去四周的拍卖清盘率平均为68%，这一水平历来与年度价格适度增长保持一致。周六的房屋开放日迎来了更多的买家，越来越多的人认为这是购买的好时机。

墨尔本最昂贵的地区房价下跌幅度最大。墨尔本内东区和内南区的独立屋在过去一年分别下跌了16%和13%，而墨尔本西部和西北部地区的房价则没有变化。

然而，有迹象表明，昂贵地区的价格反弹速度最快。值得注意的是，最近几周墨尔本最昂贵地区的拍卖清算率是所有城市地区中最强的。墨尔本较为昂贵的地区往往会引领整体市场，因此这是墨尔本市场可能接近底部的另一个迹象。

更严格的贷款条件和公寓建设热潮打压了布里斯班的房地产价格。然而，由于较少的公寓将在2019年末和2020年上市，因此价格下行压力将会减少。人口增长强劲意味着公寓价格的调整并不像一些人预测的那么严重。

布里斯班西部和Moreton Bay地区的房价在过去一年中表现最好。

工党政府的选举通常有助于提高堪培拉的房价。但工党提出的税收改变可能会进一步推动价格下跌，因此联盟党出人意料的胜利应该会给堪培拉的房地产带来更大的推动作用，同时人口增长强劲，失业率也会降低。但是许多新的公寓楼将使单价不会上涨太多。

阿德莱德的房地产价格可能在未来一年适度增长。选举后买家的兴趣有所增加，降息将推动市场。

由于人口增长缓慢，矿业繁荣后经济放缓以及最近贷款条件趋紧，珀斯房地产价格受到拖累。但一些迹象表明价格下跌可能即将结束。人口增长正在回升(虽然从非常低的水平)，利率较低，更多人参加房屋开放，采矿前景现在更加强劲，对工人的需求增加，预计失业率将下降。

霍巴特的房地产价格上涨似乎即将结束。 第二季度独立屋中位价上涨0.7%，同比增长3.9%，这是自2016年以来的最小年度增幅。霍巴特的独立屋中位价在三年内上涨了35%，达到474,400澳币。尽管价格暴涨，霍巴特仍然是最便宜的购买独立屋的城市，尽管达尔文和珀斯的价格也非常接近。

达尔文的独立屋和公寓价格在矿业繁荣结束，经济放缓和人口下降的情况下受到冲击。即使利率较低，今年价格可能会进一步下跌。

风险提示：海外房产信息由开发商/项目方提供，请投资者充分认识投资风险，自行核实相关信息，谨慎投资。