期房好还是现房好？新加坡买房必知

对于海外置业，选择期房还是现房是投资者必须要做出的抉择。期房需要等待一段时间才能拿到，现房即买即用。不管是投资还是自住，期房现房又该如何抉择?它们分别的优势又有哪些?

新加坡期房的优势

新公寓的付款按照工程进度收取购物款项，简言之就是房子建到特定阶段付特定的款项。这也是期房的一大好处，可以缓解很多买家的经济压力。同时这样的付款方式降低了购房者放贷供款负担，意味着如果贷款比例达到80%的话，购买者可以更轻松的以一种更具管理性的还款方式偿还贷款。根据下图中房屋进度收款，在工程初期，举例$100万新币左右的房子月供刚开始才$300-500每月，随后才根据工程进度增加，房子月供才慢慢增加。这也是很多买家比较理想的一个状态，当然有利有弊。新加坡目前大部分期房都要到2021-2023年才能交房。

如同购买新车一样，经销商会提供购车者一个保障期，保障期内的维修全权有经销商负责。在新加坡购置新公寓，一年内如有任何质量问题或瑕疵(室内)，开发商会全权负责维修工作。这也是在购买新房时才有的优势，而购买转售房则以交房时的质量为准，没有额外的保修期。

新加坡政府严格要求房产开发商必须 在买地后的5年内卖出所有单位，若不能再限定的时间内售罄全部单位，否则就要付地价15%的额外买家税。对于今年新政的出炉，很多开发商被迫让利出售，想尽各种办法、理由为购房者提供购房优惠，例如早期购房优惠、VVIP优惠等等。所以开发商在合格证书条例证书快到期前，大部分开发商会明智的决定给予购房优惠。

在新项目的开售当天，总会出现车水马龙的一面。而有一个原因可以解释为什么每次会是这个场景，排在队伍前列的购房者在房型、位置的选择上有更多的机会。而后来的购房者，则只能在前面购房者挑选剩下的单元中尽可能的选出自己满意的户型。而且，当您看转售房时，只能看市场上屋主放出来在卖的房子，选择相对有限，虽然面积相对较大，但新房的面积则相对紧凑些，主要是开发商从控制总体房价的角度考虑，希望买家可以承担得起。

新加坡的公寓有一大特点就是精装修，不像国内是毛坯房。在新加坡，每一个新开公寓的开发商都会负责精装修，由于优质的社会信用体系，实际入住的公寓与在购买时参观的样板间都是一比一的比例做出来的，对于购买新房的购房者而言，无需在装修上进行再投资。 当你入住时，墙面已经刷好，卫生间装饰豪华，厨柜，炉灶，油烟机等都已就绪您只需额外购买家私即可立即入住。甚至开发商会为购房者在大理石和瓷砖上提供奢华的选择。相反，如果购买转售房，一般房龄若在5年以上，花费额外的时间和金钱去翻新则不可避免，除非原屋主已自行做过翻新。

新加坡现房的优势

买二手房可以在交房后立刻全部或部分租出获取收益，缓解贷款的压力甚至有些收益很好的二手房不止能抵房贷还能赚取额外收入。对于有资金压力的购房者而言买二手房也会相对压力比较小，甚至若能够幸运遇到有租约的房屋，则房屋出租的中介费都已经省去了上千的费用。

对同一个地区的二手房而言，通常转售房的单位价格以每平方尺计算，都会低于新房的单位售价。虽然在新加坡一般来说5到8年以上的新公寓通常拥有更大的室内面积，但是考虑到相对便宜的单位面积价格，同样的预算，可以买到更大的二手房，当然二手房售价似乎便宜一些的主要原因是房屋地契有效年限缩短打折后的结果。有很多居住在政府组屋的居民习惯了比较大面积的单位，所以在选择第二套房产时会偏向于转售房。

相比于只能幻想于新房交房前的样板间，二手房最大的优势在于可以真实用五官感受到房屋内部设计、设施及维护情况，周围居住的邻居，也不用猜测早上的太阳在哪个方向升起，夕阳的太阳在哪个方向落下。是否有西晒或者说西晒的直晒角度到底是多少? 除了直观的感受，屋内更多的细节可以通过更为仔细的检查保障质量的完好。相反购买新房时，无法直接五官感受房屋的细节更无法去评估西晒的具体角度是多少。因此，购买二手房不失为一个消除所有不确定性的明智之举。

买卖二手房不用多说，属于一手交钱一手交房的实物买卖，而购买新房，换句话就是购买了期房。因此无论风险多小，就会可能面对开放商因为种种原因不能在承诺交房日交付的尴尬处境。小则延期半年，增加租房成本或者拖延计划。当然你可以不相信这样的情况会在新加坡发生，因为政府在这方面的监管非常严厉，开发商都是垫资建房的。另外，房屋购买者通常分为两类，一类想通过快速出租房屋收取租金收益，另一类则希望资产不断增值。因此对于第一类购房者而言，购买二手房能快速的达到收取租金偿还贷款的目的，而对于第二类购房者而言，新公寓往往在建成后，一般来说会有一定幅度的增值。

新加坡期房现房购买流程

购买期房

第一步：买家支付5%定金。

第二步：开发商向买家出具option to purchase，即房屋预售协议，预售协议必须使用政府规定的标准格式。

第三步：房屋预售协议自开发商将购买合同和地契副本交给购房者或其律师之日起三周后过期。买家在该期限内决定是否购买，如买家不愿购买则需支付已交定金的1/4作为违约金，开发商将剩余的3/4退还给买家。

第四步：如买家决定购买该房产，则需签署律师协议，之后的购房事宜可由律师协助办理。

第五步：买家在收到协议三周内签署预售协议。

第六步：买家应自签订购买合同之日起14日内向税务局支付印花税。印花税为总房款的3%减去5,400新币。

第七步：买家在自签订协议起的八周内需支付15%购房款(包含定金共20%)。

第八步：买家可通过律师办理签署贷款及转让协议。

第九步：买家根据楼盘进度付清剩余的80%款项，最后律师协助办理登记手续，交房，验房。

购买现房

第一步：买家缴纳总房款的1%作为定金后，卖方提供option to purchase给买方，即房屋预售协议。

第二步：买家有14天冷静期来决定是否执行房屋预售协议，这个时间长短是可以商量。如果决定执行，则通过买方律师签署option to purchase.(买卖双方均有自己的律师，exercise option)，同时买方支付4%给律师代收，交给卖方律师。如果到期未执行房屋预售合同，则所有定金归卖方所有。

第三步：若买家决定执行房屋预售合同，应在签订房屋预售合同之日起14日内缴纳印花税。印花税则由买方代表律师转交给新加坡国内税务局。印花税额为总房款的3%减去5,400新币。

第四步：应在自签订房屋预售合同之日起8周内完成房产交易。在此期间，买方必须找到银行，办妥按揭贷款，寻找找估价师对所购买物业估价，律师将提前一周通知买方剩下需支付的95%房款金额，买方必须提前三天将支票交给代表律师。

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风险提示：海外房产信息由开发商/项目方提供，请投资者充分认识投资风险，自行核实相关信息，谨慎投资。