新加坡房产投资九问

近年来，随着国人“走向海外”的想法越来越普及，无论是资产配置，子女留学，未来移民等，投资海外房产已然成了一个非常好的选择。在众多的海外房产选择面上，离国人较近的东南亚市场成了很多人海外置业的“首选”。那么，如果我们选择投资新加坡，需要知道哪些问题呢?

1、新加坡房屋地契分类和住宅种类

新加坡房屋地契年限主要存在三种地契形式。99年，999年，和永久地契。而新加坡住宅分组屋，私人公寓和有地住宅。

组屋由新加坡建屋局统一建造拥有，只有符合购买组屋条件的新加坡公民和永久居民家庭才可以买，是属于有津贴的公共住房。组屋都是99年，居住者只拥有房屋使用权，土地归新加坡政府所有。

私人公寓是指项目至少占地4000平米，拥有住宅楼外还包括各种设施，如游泳池，健身房，网球场，会所等。私人公寓都由开发商开发，属于屋主私人产业，但不拥有土地。

有地住宅是指建在一片土地上的住宅，土地是属于屋主个人的。有地住宅分为三类：排屋，半独立洋房，和独立式洋房，其中面积超过1400平方米的独立式洋房又被称为优质洋房。

2、外国人在新加坡能买哪种住宅?

外国人在新加坡能买所有的私人公寓，及十年的执行公管公寓。如果两个外国人已经是永久居民(PR)并结婚组成家庭就可以在公开市场上购买二手组屋，但前提是必须在获得永久居民权后等满三年，购买后必须在半年内卖掉国内外的私人房地产。

新加坡国土面积有限，对外国人购买有地住宅有明确的限制，规定只有新加坡公民才能购买有地私宅，除非是经过律政部审批认定对新加坡具有特殊贡献的永久民居，但每年符合这一条件的永久居民人数不多。不过，位于新加坡最南端的圣淘沙升涛湾是惟一的例外，外国人，包括非永久居民均可在升涛湾购买地皮和有地私宅。不过该地有地私宅的地契只有99年，外国买家也不可出租。

3、外国人买房要付的印花税

首先买家除了付房款外还要付买方印花税(BSD)，房产购买价格在$180,000以内的部分，税率按1%计算，第二个$180,000税率按2%计算，超过$360,000到$1,000,000之间的部分税率按3%计算。若房屋成交价高于$1,000,000超过$1,000,000的部分税率是按4%计算。买方印花税适用于所有物业买家，不分国籍。

外国人购买住宅物业还要付额外买方印花税(ABSD).根据自由贸易协定(FTAs),以下国家的国民或永久居民将获得与新加坡公民相同的税收待遇。

A)冰岛，列支敦士登，挪威或瑞士的公民和永久居民

B)美国公民

4、外国人除了买住宅，可以买商业地产，工业地产吗?

外国人可买工业地产，但工业地产一般地契60年，甚至有更短30年，买家多数为自用，不推荐纯投资。新加坡商业地产有写字楼，商场店面，有地商业店铺，HDB店屋，酒店，这些类型外国人都可以买。办公楼地契有永久地契和99年地契。因为商业地产目前还没有买家额外印花税，所以这也是投资者青睐的投资项目。

5、外国人投资买房可以贷款吗?银行利率高吗?

在新加坡外国人首次买房可以申请银行最高70%的贷款。在新加坡有收入的外国人，只要收入达到要求，就可以申请到最高75%的贷款，贷款期限可到65岁，最长贷款年限为30年，同时屋龄减去贷款年限还要剩30年。比如说你30岁买一个房龄只剩55年的房，那你的贷款年限就不是30年，而是25年。如果买家贷款只能拿到55%，那贷款年限最长可到35年，期限可延长到75岁。另外在购买第二间屋子的房贷比率顶限下降至45%。第三套房贷款或以上房贷比率下降至35%. 当然房贷也和贷款人的年龄有很大关系。如果贷款人超过65岁，贷款比率也会降低。

新加坡银行贷款利率有浮动利率和固定时间段锁定利率。目前贷款利率已经升高至2.5%左右。中国目前的房贷利率在5%左右。

6、新加坡房屋面积如何算?公寓有公摊面积吗?阳台算面积吗?车位要买吗?

在新加坡买房听到的都是平方英尺，但实际上很多买房合同上也是用平方米的，它的计算方法是1平万米约等于10.76平方英尺。

7、新加坡拥屋毎年交税吗?

新加坡税务局每年会针对房产所有者征收房产税。其对象包括各种组屋，公寓，有地住宅，也包括商业，工业地产等等。其房产税无论新加坡公民还是外籍人士都是按照统一标准计算。简单来说房产税的计算为房产年价值*税率。年价值是根据房产所在地区的相似房屋类型平均租金水平做出的一个房产收入的估计，和实际房产的租金计算出的价值也许并不完全相符。价值越高的房产税率则越高。具体的计算采用分段税率法：

如果该物业为自住，新币8000以下免税，以上税税率为年值的4%起。

如果屋主不自住，那么房产不管是出租还是借给他人居住，房产税税率都为本物业年值的10%起。

商业/工业地产的税率则是简单直接的算法，物业年值*10%。

8、新加坡产业有物管费吗?

业主需要交管理费，每月一般是几百新元，管理费除了包括车库维护费用，还包括游泳池，健身房等设施，每三个月收一次。如果是组屋，也要交市镇管理费，但不包括停车费，屋主可买组屋停车场月票，费用很少。总体来说，公寓的物管费是物有所值的。

9、在新加坡买房后随时可以卖吗?

屋主可以随时卖屋，但是新加坡政府为了控制房地产泡沫在2011年1月就出台了卖方印花税(SSD)，私宅卖家在四年内出售私宅，必须支付介于4%至16%的卖方印花税。

但在2017年3月又调整卖方印花税，新条例出台后，三年内售出私宅的卖家才需要支付卖方印花税，这三年的印花税率也各调低四个百分点介于4%到12%。

风险提示：海外房产信息由开发商/项目方提供，请投资者充分认识投资风险，自行核实相关信息，谨慎投资。