日本房产中介工作标准

正规的日本房产中介以严谨专业出名，各方面服务都很到位。实际上日本房产中介在变成现状之前，也经历了不少黑暗时期。接下来，我们就一起看看日本中介的发展。

日本房产中介发展

日本房地产中介时代可用三种颜色来描述：黑、灰、白。

其中“黑”中介时代的开始时间约为1947年前后，无法律、无资格考试、信息不透明等是该时期的主要特征。

“灰”中介时代自1952年实施《宅地建物交易业法》开始。这一时期的主要特点是：资格考试开始实施，行业的准入水准提高，但信息还是处于不透明的状态。

接下来是“白”中介时代，这一时期的主要事件包括：1980年不动产流通近代中心设立;1988年《宅地建物交易业法》修正，开始实施专属专任与登录制度;1990年指定流通机构，信息共享起步;相关法律法规逐步健全。

日本房产中介为何运营规范

日本房地产中介公司的所有合同按规定需保留10年，一旦合同出现错误，房屋出现瑕疵，中介都有不可逃避的责任。当事员工要负责不说，领导和负责人对在任期内任何员工所签的任何一份合同也都要负责。即使出现问题时前任负责人已经卸任，也得承担赔偿责任，甚至中止合同，把钱退还买主。

行业协会执行力强，也是日本房地产中介运营比较规范的重要原因。在日本不管干什么行业，一般都有行业管理，而行业管理基本上依靠行业协会。做房地产有不动产协会，中介公司都要加入协会。

一旦出现买卖纠纷，客户会直接联系中介公司所属的不动产协会，协会马上出面找中介公司调查。一旦调查属实，中介一要退钱，二要根据情节严重程度接受处分。协会核实损失额，报告法务局。法务局马上赔偿客户损失，支付完后要求中介公司把保证金补齐，视情节严重程度处罚中介公司停业3个月或半年，直到吊销其执照。

日本房地产交易各环节信息透明，很难作假或一房两卖。日本房地产都有不动产登记证副本，就像户口一样。副本会写明这处房地产的面积、所在地、所有产权变更记录，以及现在的所有者姓名、住址、因何原因拿到这处房地产等内容。如果用房产做抵押，那么借了多少钱、借款期限、利息都在副本上有所体现。抵押权不解除的话，买卖很难成立。

日本房地产买卖还有专门的司法代书人负责给房地产过户。一般房产交易签合同时，司法代书人都要到场。到场前，他会去法务局取出登记证副本，确认交易的房地产到底是不是所谓的卖主所有;签约时，要求卖主提供权利证书，相当于国内的房产证，还有印章证明书。在区政府登录的印章和签合同的印章若不一致，合同属无效。此外，司法代书人还会核对卖主身份证件上的姓名和住址，如果卖主是公司的话，还需核对公司登记副本。司法代书人作为法律专业人士的把关作用非常重要。

针对国内中介协助卖主开阴阳合同避税等违规造假行为，日本宅地建筑物交易业法对中介的约束非常严格。制定阴阳合同，一旦被发现，肯定会被吊销执照。因为这种行为不但违反宅地建筑物交易业法，还违反合同法等法律，是犯罪行为。所谓阴阳合同，是指合同当事人就同一事项订立两份以上内容不相同的合同，合同分为对内与对外，对内的那份以逃避国家税收等为目的，对外的那份则为双方真实意思表达。

日本中介手续费费率全国统一。假如某处房地产的成交价是1亿日元，中介公司按规定可收300万日元中介费。而中介帮助卖主将合同做成5000万日元，中介费相应也只能收一半。所以，中介不仅要考虑自己的信誉，还要考虑是否会触犯法律以及是否能排除卖主少付一半手续费的可能性。

签订中介合同后，中介要定期向卖主汇报进展，比如有多少人想看房等。如果中介垄断房源，造成房产未在合同约定期限内售出，卖主有权终止合同，转而委托别的中介公司。所以日本中介公司压力都很大，会选择与同行共享信息，以便在合同期限内尽快把房产卖出去。

综上所述，日本房产中介被各种规范限制，让他们无法做出有损客户的事情。只要您选择了正规的中介，基本上会享有不错的服务。

风险提示：海外房产信息由开发商/项目方提供，请投资者充分认识投资风险，自行核实相关信息，谨慎投资。