汇率贬值、物价上涨、购买力下降...如何才能防止财富缩水呢?

近年来，为了应对当下危机，很多投资者开始配置美元资产以求保值和升值。那么美国楼市2019年走势如何呢?

美国楼市最新数据情况

过去五年，美国西海岸房价疯狂上涨。西雅图一年前同期房价涨幅曾高达13%，旧金山房价增速也达到两位数。但目前这两个城市房价涨幅仅在1%左右，明显降温。美国大部分城市房价环比也出现增长，但纽约房价环比下降，原因是该城市房价已经很高，而且新税率限制了居民可以抵消的州和地方税的金额。

4月美国全国房价中位数较3月下降0.1%，这是七年来的首次。分析人士认为，月度下降释放出一个信号：经过几年的高速增长，美国楼市将继续放缓。

此外，4月美国成屋销售连续第14个月下降，较去年同期下降4.4%。据金融博客Zerohedge统计，这已经创下10年前美国楼市危机以来的最长连跌周期。截至4月，成屋销售在六个月来第五次环比下降。

美国房屋销售和房价增长已经放缓约一年之久。过去六个月，美国住房抵押贷款利率下降近一个百分点，但未能推动美国的住房需求增加。市场分析认为，多重因素导致美国房价增长持续下滑，如潜在购房者经济负担加重、房屋价格较高、学生贷款债务较高等，这些阻碍了25岁至40岁未购房者的购房步伐。

目前，美国的房价水平仍被投资者认为比较高。据报道，2019年第一季度，美国房价和2011年相比上涨了70%。在一些城市，如产业集群汇集、就业增长强劲的城市，房屋价格甚至被认为已不可持续。

CNBC的报道称，3月全美最大的50个房产市场中，有40%定价过高，当然情况已经比数年前的超过50%有所改善。联邦住房金融局的一项指标显示，3月美国房价较去年同期上涨4.2%，较2月环比增长0.1%。根据美国在线房产平台Zillow的数据显示，目前房价中位数为226800美元，高于去年同期的213700美元。

标普指数委员会主席大卫认为，住房市场应该表现更好。目前，30年期固定住房抵押贷款利率为4%，失业率接近50年低点，加上低通胀和实际收入的适度增长，这些因素都利好强劲的住房市场。家庭偿债措施没有问题，消费者情绪也很乐观。住房市场面临的困难可能是房价过高，继续超过通胀水平。

此外，全美租金中位数经过长达六个月的连续增长后，4月仍继续增长。年租金中位数率上涨了2.6%，达到了1477美元。其中，拉斯维加斯上涨了7.8%，凤凰城上涨了6.7%，奥兰多上涨了6.4%。房价和租金的上涨使得不少入市者拉长了等待时间。

美国楼市2019年走势预测

川普在任还有两年时间，这两年时间应该是川普政策实施以来，政治红利体现的两年，因此经济将会持续向好。强大的政治因素将是房价增长的重要原因。2019年美国房地产将仍然保持强势劲头，预测房地产平均涨幅不会低于6%。

基于上述近期及中长期数据，美国楼市2019年将呈现如下趋势：

1、库存增加，但是依然低位，说明供需矛盾依然存在，当然存在明显的结构性问题：低端房产供需矛盾突出，意味着2019年低端房产的市场依然会活跃，价格依然有抬升空间;高端房产供应量较大，甚至是低端房产的两倍，说明高端房产无论是自住还是投资，都有明显的高位套现迹象，2019年需要谨慎看待;

2、从当前利率水平看，短期看处在高位，但是中长期看，依然处在相对合理的区间，如果2019年美联储减少加息次数甚至逐步停止加息，将为美国楼市营造不同于历史任何时期的高位盘整运行特征，当然之前上涨幅度较大的城市出现一定下跌很正常，之前上涨幅度较小的城市出现一定上涨也不过分;利率还将进一步上涨，实行银根紧缩的政策，这会是一把双刃剑，一方面房价不会降，另一方面房价也不会大幅增值。

3、如果美国国内政治环境不发生大波动、大动荡，美国股市和楼市都会在高位盘整，甚至还会有所上升。在当前复杂的国际环境下，胜负手每天都在演绎，美国无疑是乱局中的主导者，依托美国自身实力，稳定甚至上升的股市和楼市是美国的战略需要;如果美国国内政治环境发生大波动、大动荡，在国际博弈中出现偶然因素，美国股市和楼市都会下挫。

4、预计来自中国的美元资产配置将进一步增加，民间资本或将进一步外流，这将是美国房地产持续走高的最强大的推手。

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