2019年投资日本房产面临哪些机遇和风险？

近几年，日本已经成为中国人海外地产投资的热点区域，与此同时，良好的投资环境、2020年东京奥运会等等，也是日本房产的一针强心剂，吸引了不少中国人来日购置房产进行投资。今天，让我们从几大方面为大家解读，2019年投资日本房产面临哪些机遇和风险?

2019年为何选择投资日本房产?

为何选择投资日本房产

每年日本都吸引了全球大量的投资人赴日本进行房产投资，为什么呢?

因为安倍政府上台后提出了两条新政，就是安倍经济学的核 心。第一条是金融缓和，指投资人可在日本购买金融产品，例如股票、债券、虚拟货币等，都是合法的但是税收极高，最高可达50%，换言之投资人收益的50%需交给政府，因此很多在日本的投资人放弃了金融产品，转而投向更加稳定的不动产市场。

安倍政府的第二条是观光立国，这四个字非常重要，带来了大量的海外游客，部分游客旅游观光后喜欢上了日本，因此也会对日本房地产进行投资。例如以粉雪闻名的北海道，从2016年到现在，土地和不动产的价值每年超40%上升幅度，最高达到70%。

日本房产投资的机遇

2019年投资日本房产的机遇与上文提到的观光立国有很大的关系。安倍政府提出，到2020年日本要接受全球4000万的游客。截止到2018年，日本接收的外来游客已经超3200万人次，加上东京奥运会的带动，到2020年安倍政府4000万游客的目标是可以实现的。

日本政府也做了明确的规划，2018年通过赌场合法的条约，2024年大阪的赌场即可建成，目前就已经吸引了来自全球各大赌场的开发商。2025年，世博会将在大阪举行。

有了这些国际大型峰会赛事的带动，日本的观光旅游业呈现出不断向上、蓬勃发展的趋势。观光旅游业的发展，必将会带动观光不动产的发展。观光不动产中很多项目与个人投资人没有关联，例如大型酒店、庄园等，那么更适合投资人的项目就是民宿。

日本房产投资需注意

日本房产投资除了机遇，同时也面临着风险。

首先是自然灾害。想必大家都知道，日本处于地震带，是一个地震频发的国家，偶尔也会伴随着海啸。

因此在选购日本房产的时候，首要考虑的便是房龄。选择1981年之前建成的房产比较危险，日本在1981年推出新耐震基准，根据这个基准建造的房产可防御七级地震，但是在1981年之前建造的房产并不是按照此标准建造，遭遇地震就比较危险。

另外保险也是规避地震风险的有效方法。在日本，地震险包含在火灾保险之内，保费便宜，一年1000-2000人民币左右即可。

相对地震而言，海啸带来的伤害要大得多。因此喜欢海景房的投资者购买海边房产，一定要注意房产的防汛措施，以及离海平面的高度是否能够达到要求。尽量避免潜在风险。

除了自然灾害，日本当地的地方性政策以及土地性质也是一大风险。

第一风险是借地权，主要是针对于公寓类型的房产。例如在网上看到的东京40万、京都30万等便宜房产均属于借地权的范围。借地权，顾名思义就是借用土地，每年需要付给土地所有者一定的租金，这就产生了另外的支出。所以购买日本房产，一定要选择永久所有权的房产。

日本大部分房产都属于永久所有权的，购买之后，房产和土地即归个人所有，这也是购买日本房产的优势之一。

第二风险是建筑不可土地，主要是针对京都及奈良的古屋。日本的大部分古屋价格便宜，20-30万就可买到户型很大的房产。根据上文提到，1981年日本政府出台的新耐震基准法规定，大量不沿道路的土地不能建造房产，只能用做公园、停车场以及后花园等，这些地区就属于建筑不可土地。

假如购买了这些土地上的古屋(古屋建筑年代久，在法律出台前就已建成)，若要用于民宿出租，需进行改造装修等，但古屋位于建筑不可土地，政府不允许对其进行改造，只能对室内进行简单的粉刷等措施。

所以，各位投资者在选购古屋的时候，一定要注意房产是否位于建筑不可土地上，以及古屋的新旧程度。

有人说，到日本购买一整栋楼或者别墅，没有业主委员会，去申请酒店或旅馆牌照，对房子简单翻新之后就可用作民宿。其实，有的房产是不能申请酒店或旅馆牌照来全年用作民宿出租的。因为日本的土地用途法规定，在住居专用土地、工业土地不能建造酒店或者旅馆。

因此，如果投资人购买了上述两类土地上的房产，是不能申请酒店业的相关资质，换言之房产不能全年出租，只能做180天的民宿。所以投资人在选购房产的时候，一定要注意其土地性质以及地方性政策。

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风险提示：海外房产信息由开发商/项目方提供，请投资者充分认识投资风险，自行核实相关信息，谨慎投资。