投资印尼房产前需要知道哪些事

随着各国经济的持续发展，越来越多的投资者热衷于亚洲地区的房地产。除之前备受大家追捧的新加坡房地产市场，目前出现了新兴房地产投资的“四小虎”，分别是马来西亚、泰国、印尼和菲律宾。其中，印尼房产也备受关注，今天，邦海外就为大家介绍一下在印尼投资房产需要知道的事情。

投资印尼房产要知道的事情

1、印尼房产所有权

现国外人士仍旧无法以个人的名义拥有永久产权房产。虽然印尼的成文法会让国外投资人感到有些棘手，但仍可购买印尼的共管公寓。国外投资人士还可购买土地的控制权，不过在印尼法律上更加困难，并且投资者的内心会感到有些忐忑。

印尼拥有几种属性不同的土地所有权，土地永久产权被称为“SHM”，仅可由本国公民拥有。土地使用权被称之“SHP”，从本质上来说是指的租赁权向国外人士开放。

2、非印尼人士并不会有抵押贷款

虽然这是印尼房地产市场朝着正确方向迈出的一步，但印尼政府会严格执行有关财产的外国所有权的控制比如：外借人士的购买物业权利其实是根据「使用权」(right of use) 而非「拥有权」(right of ownership)，后者只能印尼国民才可以拥有这个权利。所以想要得到印尼金融机构对于国外人口发出物业贷款几乎是不可能的。所以，虽然印尼现在并没有法律禁止本地银行向国外投资者出售抵押贷款，但是银行在审慎的管理下都会拒绝向在「使用权」(right of use)范畴下的物业批出贷款。

3、对于外国人房地产投资的严格规定

即使通过了可以购买印尼房产的条例，国外投资者仍需要在印尼房地产市场遵守针对外籍人士的严格要求和规则。国外投资者只能用政府为每个区域规定的固定最低金额来购买物业。比如在雅加达的外国人将需要用最少100亿印尼盾(1印尼卢比=0.0004803人民币)来买一间房屋和用50亿印尼盾来买一套公寓，其他地区拥有不同的价格限制。

除了房产价格水平之外在印尼购买住宅或公寓还有其他要求。国外人士及其家人必须拥有居民身份。并且应该从政府或开发商那里购买房产。

印尼投资房地产注意事项

1、法律环境的复杂性

印尼的法律体系整体完整，但存在下位法或操作细则缺位的情况，实务操作中需特别注意。尤其是土地法律制度复杂，需要密切关注当地法律变动的情况并仔细甄别。建议投资者聘请专业律所、专业会计事务所等专业机构进行协助。

2、尽职调查的重要性

印尼土地市场复杂，实务操作中存在有权属登记和无权属登记的土地，且第三方可对土地权属提出异议的法定时限较长。建议投资者在初始获取地块时对土地进行全面尽职调查，通过聘请专业律师和运用政企关系等多方途径，摸排意向地块的产权干净程度，并确定地块的权属、来源、政策、基本经济技术指标等各方面是否适合开发建设。

3、“两难”的劳动用工问题

一方面，当地劳动力质素普遍不高，可能无法适应国内企业运营要求，而鉴于印尼对当地劳工的保护，企业应当雇佣部分印尼本地从业者;另一方面，若企业坚持聘用符合企业发展要求的外籍劳工，可能导致用工成本大幅上涨，且企业需要考虑到外籍员工工作签证的批准难度。

4、社会和政治风险：

自1997年金融危机以来，印尼社会正在经历巨大的变革。现正在逐步向民主社会迈进的进程中，这期间政权更迭频繁，各种政治势力角逐不断。印尼2019年议会选举和总统大选将同步举行，需2019年中旬才能确定大选结果。

印尼国内的民族主义情绪可能引发的排华事件。上世纪1965年至1967年、1974年、1978年、1980年都曾出现过排华事件，最近的一次大规模排华事件发生在1998年。

印尼政策的不稳定性和清廉指数较低。自2007年至2014年，“透明国际”的数据表明印尼的全球清廉指数始终处于2.5-5.0之间，说明印尼是一个较不清廉的国家。这种现象直接反映的是政府行政效率低，投资项目可能会被认为实操偏差性较大。

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