日本买房要避免哪些国内惯性思维

大多数想在日本买房的中国买家而言，日本并不是一个十分熟悉的国度，而在这里完成买房投资这样一件极其重要的事情，自然要事先做好万全的准备，因此一些在中国买房的思维一定要抛开，今天，邦海外就为大家介绍一下日本买房要避免哪些国内惯性思维，希望能够为大家提供有用的帮助。

一、对比口径

金融产品和房产的区别：

第一，房产的投资魅力在于其唯一性、不可分割性或排他性。投资人买下某一套房或某一幢楼的时候，就排他性地独占了房产，这一点明显区别于金融类产品。如果其他的投资人还想在这幢楼购买房产，只能从前一位投资家手上购买，没别的办法。这不像金融有份额、虚拟的划分这种同质性，房产是有排他性、独特性。

第二，风险评价不一样。房产是实实在在的实体，金融产品从某种意义上来说，它是虚拟的，就算是保本保息的金融产品，以目前国内的回报率来看，也低于东京房产的租金回报率。回报率稍高的金融产品会面临较大的本金风险，它不是保本保息的。

反观日本房产经过20多年的去泡沫化，挤压价格水分，目前不仅跟中国国内相比而言具有非常高的性价比，而且跟其他主流国家的大型城市相比，同样具有非常明显的性价比优势。

第三，如果涉及贷款，不动产绝对是银行最喜欢的抵押品。因为银行知道不动产抵押的风险，相对而言是最小的、最可靠的。银行也会售卖金融类的理财产品，我们想象一下，如果我们能跟银行商量，我们首付50%，银行贷款给我们50%，凑成百分之百买一个金融产品，这样可以吗?实际上，大家都想象得到，银行是绝对不会同意的。但是，如果我们要购买的是不动产，银行反而会追着我们询问，是否需要抵押贷款呢?

二、租售同权

租售同权是最近广州政府抛出来的重磅消息，在国内掀起了惊涛怪浪。在我看来，这是我们国家房地产市场走向文明非常重要的一步。对市场的影响，我们后面再来分析。我认为，比市场影响更重要的是文明。

日本在这方面提早我们很多，二战之后，日本就实行了租售同权的政策。租售同权对日本不动产最大的影响，就是大大降低了房产的空置率，给日本租赁市场带来了持续繁荣和健康发展。经过这么多年的不断完善，日本的租售同权政策已经演化成租赁权大于所有权。

三、土地制度

日本房地产与中国房地产最大的区别在于日本的土地实行私有制，即一旦购置日本的土地和房产，将享有永久拥有土地及建筑物的所有权。而在中国购买的仅仅是使用权。中国法律中不存在土地私有，而在日本，法律是承认土地所有者的权利的。所以，在中国，土地使用权的有效期，一般居住用公寓为70年以下，商业用为40年以下。

此外，关于建筑物用途，在中国必须取得国家政府的相应许可才可以进行相应建筑物的建造，用途单一。而日本关于这项内容的规定较为宽松，基本上都不会硬性规定为单一的用途。也就是说现在没有进行建设的土地，将来可以改建为办公楼或者其他商业设施。

在日本，土地和建筑物是分别估价的。建筑物在日本是有很大的折旧率的，也就是说随着建筑物建造时间越长，建筑物的留存价值就越低。所以，日本不动产的很大价值是在土地上。而近年来，日本房价的上涨，也主要是指日本土地价格的上涨。

日本买房子没有公摊面积，也不提建筑面积，所出售的仅仅是房屋内使用面积，阳台面积都不算在销售面积内。并且在日本购房和中国相比，XX学区和XX商圈的概念对于房价影响更小。在日本影响房价的地段因素更多的是，房子离地铁站的距离。

四、建筑和道路的关系

根据日本建筑基准法规定，房屋建筑表面与道路的距离小于2m的话，此房屋将来不可以重建。房屋建筑表面与道路的距离小于4m的话，此房屋将来重建时，必须缩小建筑面积，保证道路宽度。道路宽度是6m以上的话，完全可以自由重建，没有任何影响。

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