很多人投资海外房产时，总会预先想到房屋出租的情况，为避免省去麻烦不少人选择包租。

受包租吸引的还有一个租金回报率高的原因，不少房产商承诺包租多少年租金回报率均在5%以上，但在人生地不熟的海外，包租真的有那么靠谱吗，这是一个美丽童话还是温柔谎言。

海外买房包租靠谱吗

买房包租，即售后包租，就是开发商售房给购房者，但购房者并不实际使用该房，而是与开发商或管理机构签订包租协议，或以包租期间的租金冲抵部分房款，或收取一定租金回报。

售后包租始于上世纪六七十年代的美国，后盛行于日本、中国香港，上世纪90年代国内就已流行，当时绝大多数承诺包租的是住宅，一些项目承诺的年回报率甚至高达两位数，后市场不景气许多承诺无法兑现，引发许多矛盾。它与当时的房地产投资热潮伴生，刚开始出现时火爆一时。但很多情况下由于开发商最终无法兑现承诺，楼还没盖完，就卷款而逃，导致了大量烂尾楼的出现，并引发房地产泡沫。

据了解，售后包租等营销手段在欧美等发达国家以及国内的广州等大城市已开始被淘汰，一般是没有实力的开发商才做包租，而有实力、有品牌、有好地段的开发商，一般倾向于向李嘉诚学习，即自己经营，收取租金。

“买房包租”究竟靠不靠谱

“广告宣传的回报率那么高，而且我们购买房产后，他们就会帮我们寻找承租方，省事又省心。”大多数乐意购买有包租的房产的投资者都是出于以上这种想法。在他们看来，高回报率，且每季度(通常是按季度返还租金)都能坐收租金，确是一大美事。但事实果真如此吗?

众多购买包租房的投资者表示，尽管有风险，但开发商所宣称的利润确实让人非常动心。 正是因为深知某些投资者的侥幸心理，开发商才会对售后包租这一销售方式乐此不疲。然而，项目一旦出现问题，投资者往往叫天不应，叫地不灵。

一般包租房大多为海边度假村、海景房、公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓等。海边度假村、海景房地处偏僻平时都没什么人，周围的配套设施也不是很完善;而公寓式酒店、分时度假酒店、酒店式公寓的租客大多为短期租客，客源极不稳定，所以“包租”拥有很大的隐患：

一是可能存在欺诈，开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时，向购房者销售该项目，有的甚至是携款逃匿;

二是开发商融资或变相融资后，将资金挪用到别的项目上，一旦项目运作的某一环节出问题，会导致资金链断裂;

三是项目建成后经营不善，无法达到预期的收益水平，没有现金流兑付;

四是往往涉及复杂的权利关系，易引发债权债务纠纷等。

投资需求的投资者谨慎选择，以规避风险，稳健投资，套用一句科学界常用的话就是“小心求证、果断出手”，“酒好不怕巷子深”——好项目自己说话。

海外买房不选择包租如何出租房产

1、协助出租：协助出租是地契过户后，开发商协助投资人出租房产，或者介绍出租中介给投资人，以便将房产出租出去。协助出租无法保证到底何时能将房产出租出去，具体的租金如何也无法保证，只能是有潜在租客来问询时开发商将信息传递给投资人，出租与否还要投资人自己定夺。

2、租约协议：租约指投资人购房时，该套房产就正在出租中，此时是开发商和租客签署的租赁合同，合同上会规定租期和租金，但是由于此时房产还不属于投资人，所以租金也无法给到投资人。等到地契过户之后，开发商才会告知租客将租金打到投资人的账户内。像带租约的这种情况，是有可能发生租客在租约未到期的情况下提前续约的，比如签订合同时租约是3年，而租客鉴于市场行情越来越好，租金对自己又有利，就会在第二年时申请续约，再次签约新的租约合同，此时，投资人是可以与租客商谈新的出租价格的，以最大程度上获取收益。

海外购房出租注意事项

1、不能够照搬国内的经验

在国外买房投资出租，不能够照搬国内的经验，这种经验主义或许会让中国人投资打水漂，比如说一些中国人在海外买房，他们优先的选择就是小户型，二战美国，加拿大等一些国家，大城市核 心的小户型不仅增值吗，而且就是出租也不会获得较好的收益，所以，这样的投资是没有价值的。

2、明了各地不同政策

据介绍，海外置业者中最主要的目的是考虑海投固定资产、将来移民或者子女就学等，因此对当地的各项政策应该有所了解。当然，对各个国家针对海外人士购房的政策也应该有所把握。

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风险提示：海外房产信息由开发商/项目方提供，请投资者充分认识投资风险，自行核实相关信息，谨慎投资。